解码关圣古镇(下):襄阳城市价值空间重塑的新项目承载之一

文丨叶一剑(方塘智库创始人)

在襄阳,围绕关圣古镇项目的讨论,除了关于项目的投资规模、运营模式、投资建设运营企业伟光汇通的实力和口碑,以及可能对襄阳文旅产业转型升级带来的深刻影响等话题外(具体见《解码关圣古镇(上)》一文),另一个焦点是该项目的选址逻辑和项目所处城市片区襄阳樊西新区的未来发展之问题,而这两个问题被提出的共同语境之一则是襄阳城市空间价值重塑的可能与路径。

毕竟,在不少襄阳当地人心目中,位于襄阳城市西部片区的樊西新区,经过多年的培育和发展,虽然不能说“失败”,但无论是从区域内包括土地在内的资源价值兑现的角度来看,还是从区域内产业链、产业集群和产业生态构建的完善程度来看,还是从区域内综合的人居环境营造来看,都与该区域最初的规划设想和市场预期有一定的落差。尤其是围绕伴随着襄阳市政府两轮市场外迁行动所形成的樊西新区“八大市场”的讨论,更是多有争议,用当地一位企业负责人的话说就是,“很多投资者在这里曾经伤过心”。

那么,国内领先的文旅产业小镇运营商伟光汇通和襄阳市政府在新的时代背景和城市发展阶段,一起将关圣古镇项目落子于该区域,其未来,将会是像几年前的市场外迁和“八大市场”落地那样,逐步归于“平静”呢,还是会成为樊西新区进入历史性新崛起的标志性事件之一呢?

关圣古镇在襄阳,城市价值新想象。在调研中,关圣古镇的相关负责人向我们强调称,伟光汇通旗下很多既有的文旅产业小镇案例都表明,凭借丰富的运营经验和强大的运营能力,伟光汇通不仅可以通过文旅产业小镇这一产品形态和项目平台分享项目所在城市的发展红利,更是可以通过文旅产业小镇的成功运营,为项目所在片区乃至所在城市创造巨大的增量价值(包括但不限于增量的消费人口、土地增值、产业集聚等),并在客观上带来整个城市价值空间的重塑,“彝人古镇之于云南楚雄如此,滦州古城之于河北滦州如此,皇家驿站之于河南驻马店如此,我们相信,关圣古镇之于襄阳,亦会如此”。

1、樊西新区的十年浮沉   

关于关圣古镇在襄阳的发展前景之问的背后,显然有着多重意味,而对这一疑问的回答背后,从微观来看,会直接影响消费者和投资者对关圣古镇项目自身发展的信心,进而直接关系关圣古镇的成败;从中观来看,会直接影响消费者和投资者对樊西新区在新的发展阶段和背景下能否迎来历史性逆袭时刻的研判,并直接关系到樊西新区转型发展中的各种资源(尤其是市场化资源)的配置效率和规模;从宏观来看,则涉及到襄阳内外的直接和间接的利益相关者对于襄阳在新一轮城市转型发展中城市空间价值重塑的洞察和判断,并直接关系到襄阳整体城市转型战略的规划和推进。

公开的信息显示,樊西新区的概念在2011年被提出,其后,2012年绿地集团的摘地和2013年卧龙大桥的建成通车,都成为该区域发展中的标志性事件。

更重要的标志性事件是,2014年,作为襄阳市场外迁的承接地,“八大市场”在樊西新区同步开工建设,这不仅是对襄阳市城市提档升级战略的顺应,而且,通过“八大市场”的布局,客观上也为该片区一次性导入了一个强势的产业集群——作为一个有着鲜明的码头文化基因和悠久的商贸传统城市,商贸物流产业不仅在襄阳有着较强的积淀,而且,在当地官方和民间都有着强烈的价值认同,长期以来,该产业也是影响甚至是决定襄阳在鄂西北地区具有不可替代的城市影响力和辐射力的重要支撑之一。

2016年,襄阳市区市场的外迁工程正式启动,2017年,以中豪、侨丰、新合作等为代表的首批市场顺利开业。据当地媒体的公开报道,经过两次外迁,樊西新市场全面投入运营后,共入驻商户5733户,摊位20322个,从业人员近2万人,日均人流量5万人次,高峰期可达10万人次。仅在2018年前10个月,侨丰、新合作、竹叶山、中豪等六大市场就实现交易额近450亿元。

此外,以襄阳传化公路港项目为代表的现代物流产业也开始不断入驻。按照规划,该项目总投资3.6亿元,规划面积约240亩,主要打造集货物信息交易中心、货物集散中心、电商中心、甩挂中心、加油站、汽修汽配、司机之家等配套功能服务中心于一体的城市物流中心、电商分拨中心。公开的报道显示,该项目是传化智联在湖北省布局的第五个城市物流中心,对传化网的全国化发展有着重要的意义。

面对这样的天时地利人和,当时几乎所有人都相信,作为未来鄂西北较大的商品集散基地、襄阳城市向西拓展的门户,樊西新区将实现快速的崛起,并将成为襄阳城市经济发展的新高地。哪怕是在位于襄阳东部的东津新区获得更大支持的背景下,樊西新区作为襄阳未来都市区建设中的重要一极的地位也依然为很多人所期待。

但有些遗憾的是,随着时间的推移和襄阳城市价值空间的多点布局,樊西新区好像并没有迎来预期中的“完美发展”,使得当初的一些投资者并没有获得预期中的投资收益;就整个片区而言,经过将近十年的推进,也并没有能够高质量地实现从产业到城市、从工作到居住并最终实现产城人文融合发展的目标,职住分离的情况比较明显,以至于白天车水马龙,晚上相对冷清。

面对这样的情况,对樊西新区的质疑声音开始出现,并一度占据上风,以至于在伟光汇通选择在该地区投资开发建设运营关圣古镇的时候,有不少人表现出观望甚至是怀疑的态度。

2、关圣古镇的创新运营   

情势好像并没有那么悲观。就我们的调研来看,关于樊西新区未来三到五年的发展,基本的观察和研判至少可以有三点:

其一,从襄阳新一轮城市转型发展的整体战略而言,包括樊西新区在内的襄阳城市各片区,需要获得更加综合、均衡和高质量的发展,这不仅是化解此前城市快速扩张所带来的一些遗留问题的需要,更是襄阳在GDP即将破5000亿的背景下谋求城市经济和都市区建设(甚至像洛阳一样谋求都市圈化的发展)的进一步发展,以适应新一轮湖北省域经济转型(在武汉之外,湖北省的副中心城市的建设不但是大势所趋,而且势在必然,并有强烈的迫切性)、中部崛起乃至全国范围内的城市竞争新格局的需要。

所以说,从湖北省和襄阳市的层面来看,樊西新区必须要有新一轮的更大的突破,这不仅是樊西新区所在的樊城区的问题,甚至也不仅是襄阳市自己的问题,还与湖北省域经济新一轮转型发展、国家汉江生态经济带建设、中部崛起新格局、长江经济带建设等一系列战略规划的落地有直接关系。

其二,从樊西新区目前的基础条件来看,无论是交通基础设施建设,还是土地整理、生态治理、管理体制,都已经具备了一个新区新城的基本形态和发展基础,再加上存量的以传统交易市场和物流商贸为代表的产业基础,以及由这些产业集聚客观上带来的数以十万计的人口规模,让这一区域具备了一定的产业迭代、城市升级、创新创业的基础。

如果能够在襄阳市甚至湖北省副中心城市建设的层面给出更具前瞻性和战略性的发展规划、政策支持和资源配置,通过一两个更具引擎属性的项目的落地和平台的打造,通过大力推进与电子商务有关的招商引资、科技创新和创新创业,打通区域内存量产业与新兴产业之间的协同发展,并进一步延长产业链、丰富创新链、构建创新链,再加上教育、医疗、文化等公共服务配套的进一步完善,不仅可以快速激活区域内的存量资产,整个片区迎来爆发式增长也并非没有可能。

其三,也正是基于以上两点基本观察和研判,让关圣古镇及其背后的伟光汇通在樊西新区的落地充满了更丰富的价值想象空间。如果该项目既定的规划得以实现,不仅为该片区贡献一个文旅新地标,带动更多文旅类产品、服务和项目在该片区的落地,从而不断强化该片区的旅游目的地甚至是集散地属性,并可能通过该项目平台,为该片区甚至整个襄阳的文旅产业转型发展提供市场化的和全国性的资源配置。

更有意思的是,通过该项目每年千万级的游客人次集散,将会为周边包括“八大市场”在内的既有的传统交易市场和物流商贸产业的转型升级提供新的支撑,文旅商业态的融合将不仅在关圣古镇项目内得以实现,还将在整个片区内得以推进(当然,目前八大市场所形成了消费人流客观上也会为关圣古镇提供流量支持)。

当然,正是基于这些基本观察和研判,基于对樊西新区片区振兴和襄阳城市价值空间重塑的期待,关圣古镇的运营逻辑在常规的文旅小镇运营逻辑的基础上,做出一些针对性改变和适应性调整,唯有如此,方能达成“一子新定,满盘皆活”的效果。

而事实上,哪怕是从关圣古镇现有的运营情况来看,伟光汇通在该项目上所作出的针对性改变和适应性调整已经开始。

比如,在距离项目正式开街还有一年多的时候,运营团队就已经正式入驻,将运营前置做到了一年以上;充分利用现有的场地空间,创意性地开办了关圣文化园,不但向市民和游客免费开放,还策划落地了常态化的夜间市集活动,通过每晚开办的夜间娱乐活动,吸引了大量的人流,提升了樊西新区的夜间人气,发展了樊西新区的夜色经济;举办了湖北襄阳关圣古镇首届非遗文创节,不但向市民和游客直接展示了当地非遗产品和非遗文化的魅力,还直接带动了对当地非遗资源的挖掘,并为将来更多体现在地文化的文旅项目在关圣古镇的入驻运营做准备。等等。

当然,从推动襄阳城市价值空间重塑的角度来看,关圣古镇未来运营创新空间还有很多,对其运营方伟光汇通来说,挑战也肯定不少,好在改变已经发生,所以未来亦是可期——三年为期,五年为盼,让我们拭目以待。

留下评论

Plain text

  • 不允许HTML标记。
  • 自动将网址与电子邮件地址转变为链接。
  • 自动断行和分段。