清华城市更新论坛丨一场有关产业与城市更新的深入探讨

导语

城市更新是城市发展的永恒话题。在经历了以投资驱动和增量发展为主的城市发展阶段后,我国城市进入了以转型为发展思路,以存量资源为载体的发展阶段。在以内涵提升为核心的“存量”、乃至“减量”的空间规划新常态下,城市更新更加注重城市内涵发展,更加强调以人为本,更加重视人居环境的改善和城市活力的提升。

2020清华城市更新论坛系列座谈火热进行中!座谈计划每两周举办一次,已经邀请到业界知名专家学者,围绕“城市更新”主题,以讲座+对谈的方式,开展交流、讨论和智慧碰撞。 

1、首先请许老师简单介绍一下北京的相关工作。

唐燕:

阳老师从大的理论尺度,讲了三个城市的案例,勾勒出了工业遗产保护和利用的一个框架。而张老师又通过一个案例不同层次的尺度和深度进行了分享,让我们了解了案例的细节。下面请许老师结合在北京的一些相关工作,给我们简单介绍一下。

许槟:

听了两位老师的分享,受益特别多,让我们对城市老工业的保护、更新和利用进行再思考、再认识。对这项工作有几点感触:

首先,城市老工业区更新,需要迭代发展,具有长期性特点。我们说城市更新是一个永恒话题,我们对既有存量空间的更新将一直处于现在进行时态,只要我们还需要依存着空间发展,大概率看不到将来完成时的出现。只是不同的时代,社会经济、科技发展水平不同,不同的社会观念和价值导向,包括不同的执政理念和意识形态等因素影响下,我们更新目的、内容、方式、措施等会不一样,我们会与不停歇的城市更新的迭代发展相伴到终老。

我们交流的城市老工业更新的主题,是当前城市更新三大旧改类别之一的老工厂改造的一部分,今天大家聚焦在城市国有老厂的改造,还有一部分是乡村集体产业的改造,通过近30年的实践已积累了许多经验。始于90年代初开始的土地有偿制度,城市尤其是中心建成区,在“退二进三”的整体发展要求下,大量国企从中心城区迁出,在这个过程中我们开展城市更新,既有今天交流的南京、广州、景德镇这样大规模厂区改造案例,也有零星的一些小的工业仓储的改造。

在这个过程中,我们保护利用的对象刚开始聚焦的是具有工业特色的建筑物和构筑物,再后来我们关注到建筑所处的厂区,更新内容的从自身的功能转型、业态升级、文化传承到与城市功能和城市生活的互动。就像北京798,从2003年前后我们聚焦在它的包豪斯风格建筑的合理保护利用,再之后才进一步发展到现在的751、整个大山子地区的功能的不断完善更新,与地区城市生活的互动、功能业态的匹配、服务支撑的保障关系等,直到现在这一地区还在不断的更新完善。

我们起始于90年代初的大规模城市老工业更新已延续至今近30年,北京从新中国成立后大规模建立了从消费型城市到生产型城市的工业发展基础,在改革开放以后,伴随生产到消费的发展转型,再到现在创新型城市和国际一流和谐宜居的发展目标,城市老工业更新不断推进,今天创新人才需要与其契合的城市人居环境,这种环境的营造需要长期不断的完善。从早期“十一五”,到现在的“十四五”,再往远看,最起码还有两个五年,我们还要继续开展老工业的更新保护工作,这是一个非常有为和值得探索研究的领域,不光是理论上,更多在于实践及与理论结合。

这就说到第二点,城市老工业区更新需要实施导向,具有实践性特点,城市更新有理论的探索,但主要来源于对实践的凝练思考,它更多是一个实施导向工作。在这个过程中,我们一直在对国外的案例进行分析研究,包括我们去考察去交流,借鉴学习他山之石。现在全国各地经历了这么多年的大量实践,我们在实操层面已经形成了更接地气的一些政策机制路径,积累了一系列实操层面的经验,形成了像今天两位老师介绍的优秀案例,对城市发展产生了深刻影响,这是积累下的宝贵财富。国外它所呈现的物质空间的形象意向和内容构成,我们可以学习模仿,但归根重要的产业业态、文化传承,包括实施的方式、手段,政府、产权、市场和社会的协作关系,是有我们自己国情特点和要求的。

我们现在国家要高质量发展,大量的工业用地要提升使用效率效益,要支撑经济转型发展,要支撑社会事业的进步,所以在城市发展转型下的工业存量的更新再利用,能够释放综合价值、发挥正向作用,是非常有意义的一件事。

目前北京也在推进一系列工作,具有代表性的是在长安街东西两端分别推进的两大城市老工业更新实践。西端是首钢,非常幸运的碰到了冬奥,结合赛事等一系列重大活动需要得到了保护利用。东端是正在建设的北京行政副中心,其中张家湾工业区要转型成为北京“设计之都”新平台,也在推进一系列提升工作,在这个过程中,探索建设模式、投资渠道以及土地政策等,面对实操,解决更新中的实施性问题非常重要的。

第三个特别有感触的是城市老工业区更新需要设计赋能,具有专业性特点。通过设计手段的赋能去实现我们的一系列愿景,城市更新实施项目,从设计入手,不光是我们常规的城市规划、建筑设计、景观环艺的设计,而是一个大设计概念,包括我们的运营、投资等,需要有专业性的整体谋划统筹,才能达到我们的一个愿景目标。

从有机生长角度,着眼每个更新点的整体性,零星分散的每栋建筑每宗工业用地在细胞层面的新陈代谢,需要关注城市各项运行系统的健康、骨架系统的塑造,最终实现城市区域层面的高质量发展。

而从场景塑造角度,需要关注技术链的融合性,更新不是我们传统意义的总规控规的用地功能安排,也不是规划建筑景观的技术时序推进,需要以终极场景营造为目标,将各类创意设计表达进行融合,将设计与建造运营融合。

整体上来说,通过这么多年的发展,城市存量已经慢慢成为中心城区的主要空间资源类型。目前在北京规划建设范围内,有一半都已经建成,在中心城这个占比是90%,不包括范围外的山水林田湖。在每年征占用地中,近10年来存量用地的比例也在不断的增加,从39%到现在已经达到55%。通过对存量空间梳理,我们发现存量用地资源还很多,其中工业仓储需要重建以实现规划更新的,全市有30%,中心城区还有20%。今天我们的交流更多的是面向未来,我们未来怎么去更好的开展工作。

当然,工业遗产保护在实操层面上,各地目前还有一些不同认识,就像阳老师说的,到底由谁来保护?另外,因为历史上大部分的国有工业用地都是划拨方式获得的,土地有偿制度之后通过低价出让拿到的工业用地占比少。我们在城市更新的过程中,怎么把产权人的利益、政府的目标、城市的发展、土地的效益等等方面,通过政策机制统筹协调好,实现合作共赢,北京还在进一步的创新探索。

2、关于工人住宅一类的遗产及其涵盖的内容?

唐燕:

感谢许老师给我们做的总结,从政策、实践、设计、存量,包括我们未来的应对,都做了一个全面的总结。

下面第一个问题问到阳老师,刚才许老师讲到我们对工业遗产的关注,可能最开始是关注工业建筑,后来是构筑物也在其中,再到厂区,再到园区,再到城区。南京有没有“一五”“二五”时期的工人住宅这一类遗产,还想听一下您对于工业遗产它所涵盖的内容和概念有没有一个导向性的说法?

阳建强:

今天我主要介绍的是工业建筑和构筑物,实际上我们这次保护范围的划定,包括保护的内容,很多老厂区都是有大量的工业社区,因为我们国家在“一五”“二五”期间,基本上都是在建厂的时候,相应地会整体考虑生活设施配套和工人居住区的建设。所以这里面的保护对象,应该是包括工业遗址、生产工艺流程、工业建筑物(构筑物),以及它的生产和生活的所有的内容。

南京现在也在探索,就是说对一些老工业区里面的工人居住生活区如何更新改造。包括介绍的南通唐闸,它本身建工业镇的时候,考虑的就是一个工业社会,里面有大量的工人住宅,有各种层次的生活服务设施和配套,是一个整体。

3、798模式是否可以模仿?工业遗产除文创、旅游、商业化之外,还有哪些可能的出路?

唐燕:

阳老师,刚才老师们都提到798,但是不是每个城市都有这种基因可以去做798?对于工业遗产除了走文创、旅游,甚至有些商业化的道路之外,我们还有没有其他可能?

阳建强:

因为798还是比较成功的,很多城市往往想模仿这种模式,但是光这种模式可能很难激活老工业区的活力,因为每个城市的文化氛围不同,产业基础不同,如果简单地模仿,更新改造之后一些老工业区的业态反而起不来。

这里面可能还是要结合各地的经济水平,企业的发展状况,包括当地的城市结构等,要综合来判断。要创造一些新的路径,而不是单一模式的简单照搬。因为老工业区本身就蕴含着很多潜在的价值,所以要更综合地去分析它。

4、陶溪川成功模式的背后,是自上而下,还是自下而上,还是两者的结合?

唐燕:

确实每个案例都有它的独特性,需要独立去分析和处理。接下来观众想问一下张老师,他们对您在陶溪川做的工作特别感兴趣,觉得在这个案例当中,成功背后至少能看到领导是有见地的,甲方是有追求的,规划师是有担当的,时代是有机遇的,您这种工作模式是自上而下?还是自下而上?还是两者的结合?为什么您碰到的这些合作伙伴都能够这么机缘巧合促进了共同理想的诞生?

张杰:

我觉得这位朋友的总结非常到位。我想到原野的一句话,说一个园子要做的好与坏,是七成主人,三成匠人。虽然我和我的团队,还有平行的合作团队,陆续工作了10年,实际上这个设计已经是泛设计的概念,不再是我们传统的,先做总规,然后控规,再做详规,这样的话菜都凉了,领导换届了,工作机会就失去了。

陶溪川是一个工业的项目,还有我们以前做的很多其他的传统街区,我们也不用说谁是天才,天时地利人和,少一样我们都做不了,所以说是从上而下?还是从下而上?这两者都有,因为我们不是投资者,也不是决策者,我们能够做的,就是如果机会来了,我们能够再往前推一步,能够把握得住。我们要把这个事情做成,一定不要太在意自己,不要太顾及自己的面子。从专业的角度,我对这个事情的权衡要大于自己,当然也希望在这个过程中,领导要对这个事情大于他的位置,如果他想三年就立竿见影,那可能就是另外一个状态。

过去讲天下为公,虽然我们不敢讲有这么大的胸怀,但是至少当一个重要的机会来了,你从城市、从社区、从专业的角度把它看成一个事情来做,而不是做一个活,这是我一贯给我的团队来讲的,一切的成与不成,都跟基本的出发点和工作方式有关系。在这个过程中,我们也没必要有什么架子,人家地方的人跑来找你,那就已经是对我们非常大的尊重,我们需要做的就是争取把我们认为对的,或者人家说的对,我们自己也认为是对的东西,变成一个可以落地的东西。景德镇这个项目那么大,干了10年,从市长、书记,再到市长,可以讲是三届领导都非常支持,没有这三届领导的大力支持,很多问题根本解决不了,这是讲的从上到下。当然领导也不可能每天都支持,他也不是做我们专业的,该你干的活你还是要干好的。

刚才前面提到的798,我一般都不太敢去谈798,为什么呢?不知道大家有没有关注过艺术市场,那是跟金融资本和整个城市的产业人群和就业人群的结构有着密切的关系。包括景德镇的模式,景德镇有“景漂”,它这么做这个陶瓷就能做成,其他的地方如果没有“景漂”,没有其他什么漂,你也不一定是这个模式。前几年有很多领导找我,让我给做一个上海新天地,我说我做不了上海新天地,但我可以给你设计一个上海新天地,但是成不成我不负责,因为你那里就没有上海新天地所服务的产业人群。

当然这里一个直接的结论就是说,工业遗产也好,其他历史的东西也好,你能用什么功能来支撑它,我们是不能杜撰的,这个东西不是靠创意做出来的,它是有规律的的东西,这个规律需要懂经济的人和懂市场的人跟我们一块来做这个工作。对于产业和需求之间我是有基本的专业认识的,这也是我们多年来观察全球城市是什么样的业态,什么样的城市空间,跟全球城市的城市功能和城市的就业人群相关的。从这个角度来讲,一个城市的故事,第二个城市是学不了的,你只能明白其中的逻辑,我觉得这个可能是我们能够做的。

5、关于北京下一步工业空间转型的工作重点和导向?

唐燕:

谢谢张老师。我觉得张老师给了我们两点很大的启发:一个是机遇来的时候,我们不是仅仅当做规划项目的活,这也是刚才许老师讲到的实践工作和实践导向,这可能也是新时期我们规划人做城市更新需要重新去介入的。另外张老师还提出了一个很重要的经济上的话题,通过劳动力的工作带来这种生产和消费的扩张,进而带来全链条的经济复兴,都是很有启发性的。

下面这个问题要请教许老师,北京现在疏解整治促提升的这种情况下,在腾退很多的工业空间,北京下一步工业空间转型的工作重点和导向,您觉得是什么样?是这种保护型的为主,还是机制上更多的突破,有更多新的产业的产生,或者是更多的政策松绑,能够让陶溪川这种类型出现。另外也会涉及到这种减量的情况下,这些工业空间怎么能够实现经济的平衡或者增长,因为它的建设体量可能不再增长,通过业态上来回补是不是可以实现?

许槟:

这个问题涉及的方面比较多。首先大的方向来说,我们所有的存量低效闲置工业仓储用地,如果它位于北京中心城区的话,随着我们未来城市的发展,它的产业肯定是首先要转型的,这是原则和方向。疏解转型后到底的发展导向是什么功能内容,首先要分析它本身的基因是什么样的条件,对于工业遗存首先要进行一系列评估,有的可能是工业遗产,有的可能到不了这个级别,可能是一些工业遗存历史建筑,或是一些构筑物,也可能是厂区的一些景观环境特色或者公共开敞空间,还有老工业非常有特色的是它的生产工艺技术方面的一些标志性、代表性的内容。

然后在它的基因禀赋上,再看城市对于它的定位要求是什么。在转型方向上一定是增质提效,但是具体是什么样的业态?原则上来说,应该是对城市整体发展是一个正向的促进作用,到底是公益性的还是盈利性的,这个也是要看它需要为城市提供什么样的服务?现在整体来说,规划政策支持对城市功能的查漏补缺,目前主要是各类公共服务设施、市政道路实施的补短板,以及绿地广场等”留白增绿”的功能补充,公益性的渠道有规划政策支持。

在具体实施操作上,要激活、盘活老工业用地,要考虑当时这些用地取得的方式是什么?刚才提到,大部分都是划拨的用地,在土地有偿制度之后有少量的低价出让用地。要考虑规划土地使用的方向是什么?刚说到公益的、非公益的,是否改变用地性质,更新过程中是否增加规模等。

还有一个最重要的就是原用地单位的更新意愿,即使是划拨给用地也应统筹考虑,除非是城市公共利益的发展需求。如果愿意的话,采用什么样的转让、合作或自主模式,即使在转让中除常规的土地收储还是其它的形式也需要进一步探索。

北京存量工业用地盘活的政策,各方面的基础研究起步的较早,从政策上还是应该引导原来的产权单位把低效闲置的工业仓储空间在政府的政策框架下合理利用,目前出台的可供实操层面的政策办法少,结合一些重点地区如副中心的建设、重点项目如北京文创发展一直在推进中,未来还是可期待的。

6、工业区更新改造可能带来的社会公平上的挑战,也就是绅士化的问题?

唐燕:

谢谢许老师。许老师刚才很综合的讲到了,北京工业用地更新将来肯定是方向,包括推动原来产权单位做更新,一方面是城市的诉求、规划的约束,另一方面是工业用地自身的条件,包括产权方的意愿、取得的方式、更新的模式,像收储或者股权或者合作等等,也提到了北京现在很多这种探索性的工作。

下面问题是社会公平性的问题,也就是绅士化的问题,阳老师您觉得随着这些工业区的改造更新,旧空间变得越来越好,格调越来越高,或者说越来越小资,在这种情况下,对原住的这些人是不是形成了冲击,是不是会导致新入住的这些更绅士化的一个群体,带来城市社会的不公,您怎么去认识这种城市空间更迭带来的社会公平上的一些挑战?

阳建强:

这个问题非常复杂,因为任何一个更新改造都会涉及到原有的生活空间和生活方式的改变,包括原居民的一些利益的触碰,有时候是非常矛盾的。因为可能更新改造之后,这里的房价,包括他的承受力会不会加大,所以我觉得这里面政府应该有个统筹的安排和引导。在市场上对于原来的一些居民应该有一些补偿,要营造一个具有更包容的生活环境,或者更公正的环境。因为现在确实在很多更新改造完之后,把一些老工业区原来的居民都搬出去了,这些问题可能需要引入一些社会空间的规划,包括一些引导性的公共政策。

在更新改造过程中,一些新的人群的入住是肯定的,关键就是说在住的时候,能不能更包容,有更好的公共补偿政策,能够尊重原居民的意愿,留住原来的一些居民,尤其是在就业上面,能为原来的居民提供新的就业机会,让原居民能在这个地方有能力继续呆下去,这确实需要一个更加综合的大的社会规划。我觉得需要考虑很多深层的社会问题,可能在政策制定和推行上要考虑得更全面和更包容一些。

7、关于工业区更新改造带来的绅士化问题及对在地人群的影响?

唐燕:

谢谢阳老师给了这些启发,包括对离开这儿的人的一些引导的措施,还有一些新的就业岗位,还有人群的包容,机会的创造等都很有启示。

下一个是问张老师的问题,也是刚才提到的绅士化和对在地人群的影响。

张杰:

绅士化我同意刚才阳老师讲的,因为一个城市的产业更新,或者说一些大的深层次的变化,是不以少部分人或个别人的意志为转移的,在这个过程中的变化,比如说以前的国有企业改制,存在有些人利益受损害的过程,但是作为一个大的国家,它必然是这样的。但是问题是,作为一个社会的公平性,尤其是跟空间相关的话,选择权非常重要,走与不走,或者给钱多就走,我个人是持一种开放的态度。在有的例子中,在黄金地段就地安置,过几年房价翻了十几倍,老百姓可以卖掉走人,这就是我们看到的自愿搬离的过程,这就合理吗?实际上也不合理,实际上是一种公共政策效益的流失。从这个角度来讲,给老百姓一个选择的权利,我觉得非常重要。

再一个,的确是有很多人在老城的居住条件不好,如果真做调研的话,可能绝大多数人说我不想走,但是我想就地上楼,这就是现实的矛盾。所以在这种情况下,一个地方如果被保下来,是作为一种公益产品的内涵的话,那么政府和社会就要有投入。如果这边不能拆,他又不愿走,那么政府有没有责任对其中一些有意愿改善自己生活条件的,他可能异地可以走的话,我想在很多城市比如说征收就是一个路子。

我们很难一刀切,说这样就是绝对公平,那样就绝对不公平的,因为社会是多元化,每个人的生活的基准点和条件不一样,生存能力也不一样,我觉得给多数的人有一个选择权,同时国家或者地方政府应该有责任解决老百姓的基本的生活水平。如果说到了21世纪了,我们还不能用上冲水马桶,我觉得这个社会应该说是有责任的,这跟医保是一个道理。如果在操作过程中出现了很多法律不允许大家有选择权利,我个人的态度是坚决反对的。

对于政府来讲,在比较复杂的大城市最难的就是区位的问题,是不是可以就近解决,而不是非得在原来那个萝卜坑解决,只要搬的不远,生活各种方面没有大的干扰就问题不大。像刚才阳老师讲的,比如说巴黎的社会住宅的混合度很高,你必须配套保障性住房,我觉得这是方法之一。当一个老区到了一定程度的时候,就应该提供保障性住宅,这个地段本身不一定是保障住宅。但是如果一个老区很大一片都成了非中低收入的住宅,我觉得就会出现社会问题。更应该避免把空间资本化之后,到最后弄完了没人住,城市都成了锁了一把大锁的地方,一升值就卖地,城市没了人就更不应该,我觉得那就是资本和人的对抗,政府的角色更有必要来解决这个问题。

经常是牵扯到个人利益的时候,每个人都有自己的算盘,所以协调社会工作是极其复杂的,所以我觉得给大家一个选择的权利,同时政府应该能够解决一些基本的问题。另外一个就是,一些特别重要的公益的东西,到底是多少比例的人同意才可以做?是80%?还是100%?我觉得这个跟一个国家的历史和社会的现实状况有关系,跟城市治理和政治学关系特别大。

8、我们会跟城市更新一直相伴,要充满乐观的态度、抱有积极的心态。

唐燕:

张老师有一个特别好的想法,可能对阳老师刚才说的是个补充,就是关于选择权的问题,其实空间可能因为属性的不同也是一种杠杆,其实这种杠杆它会发生作用,只要你不强制,或许选择权是一个挺值得去探讨的话题。

下面请许总给我们做一个简单的总结。

许槟:

就像刚刚谈到的,我们与城市更新,不论是业内业外,都会一直相伴。在这个过程中,我们的认知肯定是在不断的发展迭代,我们对城市老工业更新的社会认知、技术工具、实施方式等等也在变化,我们每个人对城市更新给工作生活带来的正向促进作用,要充满乐观的态度、抱有积极的心态。

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