很遗憾,很多中国城市正迎来“贬值时代”!

文丨叶一剑(方塘智库创始人)

【一】  

最近,关于辽宁阜新2万元一套房的新闻又成了媒体和网友热议的对象,之前类似的讨论是关于黑龙江鹤岗的。这种带有典型的个案色彩的“城市房价崩溃论”,之所以获得了外界很多的认同(大家似乎更愿意对这两个城市总体的更具普遍性的房地产市场选择视而不见,而热衷于对当地出现这样的“白菜价”的房价的合理性进行多方面的评论),显然与外界对这两个城市的标签化的共同想象有直接关系。

在外界看来,这两个城市共同的标签包括:两个城市只不过是这几年所谓的“东北区域经济沦陷”的最新城市样本而已,都是中国资源型城市转型失败的样本之一,都是中国上一轮房地产泡沫破裂的受害城市,两个城市都在经历并将继续经历人口老龄化和劳动力外流的窘境,总之,都是被市场放弃和没有未来的城市。

这样的标签虽然在两个城市的现实发展中,都或多或少的能够得到一些印证(当然,如果刻意去寻找的话,在中国很多城市都可能得到一些个案印证),但也很难说这样的结论就真的准确而全面地概括了两个城市当下发展的全部现实和未来转型的全部图景。不过,对于阜新和鹤岗这样一度或正在经历剧烈的转型阵痛,正在努力寻找城市转型新动能的城市而言,倒是需要对此类讨论背后可能给城市整体品牌带来更加沉重打击甚至是致命打击的风险保持足够的警惕。

在形容一个城市和地区发展的时候,我们经常会说到的一句话是“信心比金子还重要”——一旦与城市发展的直接和间接的利益相关者对一个城市和地区的发展都报以乐观的预期,那么,这种乐观预期本身就会构成一个地区集聚优势资源的有利条件,并直接体现在一系列具体的项目、产业、人才等落地和改善上,并进一步给外界带来更多的乐观预期,从而形成积极的正向的良性价值循环,推动城市和地区不断的向前发展。

所以,这种基于个别行业(以地产为代表)的个别案例(个别项目或个别业主)的“崩溃论”而形成的对城市品牌多少带有“污名化”色彩的讨论,对本来就深陷区域价值下滑、人力资源流失、产业转型乏力、新兴产业不足等泥淖的城市而言,打击可能是致命性的,可能让这些城市基于城市转型需要而推进的优势资源甚至是基本资源配置的情势变得更加捉襟见肘,甚至是进退维谷,进而可能让这些城市一不小心就滑入“局部失败导致品牌受损,品牌受损导致信心缺失,信心缺失导致资源配置疲软,资源配置疲软导致更多的局部失败,更多的局部失败导致更多的品牌受损”这一恶性价值循环——无论是企业还是个人,谁会愿意到一个正在经历严重倒退和没有未来的城市去投资和生活呢!就连当地存量的企业和个人,都有可能对自己所在的城市失去信心,从而选择以更快的速度出走他乡!

在此情况下,当地政府和直接的利益相关者需要及时而全面的了解情况和回应社会关切,及时在舆论和媒体上止损。当然,更具根本性也更重要的是,以更大的决心、更强的力度、更专业的思考全面推进城市的战略规划、政策设计、产业选择、社会治理、品牌重塑等改革创新,在重构城市产业结构、激活城市消费活力、重塑城市品牌形象、优化城市营商环境等方面,为城市新一轮的转型找到系统性的解决方案,以此重建城市转型的未来,凝聚城市发展的共识,建立城市内外关于城市发展的信心,而就像前面说的,“信心比金子还重要”。

好消息是,在我们看来,在互联网、大交通、平台企业赋能、前所未有的深刻的全球产业变革等新的时代背景下,每一个城市都不得不经历新的转型周期,传统的边缘地区和中心地区都可能经历新一轮的全球化再表达,尤其是对于那些经济相对落后,但有着独特的稀缺的生态资源的地区而言,开始迎来新一轮的区域价值重估机会。

这在客观上带来的结果之一是,包括阜新和鹤岗这样的现在看起来相对边缘并正在经历转型阵痛的“没有未来的小城”在内的绝大多数城市,如果能够对自身独特的资源禀赋进行深入的挖掘(而且,我们认为,任何一个地方,如果去找的话,都会有其独特的资源和价值条件),通过全面的体制机制改革、营商环境优化、人力资源战略、宜居环境优化等策略,全力推进当地的全球化和市场化的资源配置,完全有可能实现城市发展中的弯道超车,甚至是换道超车。而且,这样的案例,无论是国内,还是国外,越来越多。

不过,坏消息是,包括阜新和鹤岗在内的,中国很多城市也正在迎来一个“贬值时代”,很多之前积累下来的以房地产为代表的建筑资产和城市资产,由于缺乏有效的运营管理和现代功能的赋予,不但每天都在贬值,而且,如果长时间得不到有效的化解,这些今天看来还是城市和企业正资产的物业和资源,有一天突然会变成负资产,严重影响城市和企业的资产负表的表现,进而严重冲击城市和企业的正常运转,甚至会走向实质性破产。这是非常值得警惕的。

【二】   

近两年,我们在被邀请到一些地方和城市调研的时候,除了看一些将要完全新建的项目之外,还经常被带着看一些闲置地产空间和物业资产,这些资产有的为民营企业持有,有的则为地方国资或政府机构所持有,从建筑角度来看,大多光鲜亮丽,而且,很多都占据了当地较好地段和位置。

在这些闲置甚至一定程度上被废弃的项目和资产中,有的在开发建设之前曾经有过明确的定位,甚至是产业规划和运营团队,但建设完成后发现,当初的规划无法落地,最后只好闲置,并为当初的投资开发建设企业和机构带来巨大的资金链压力,甚至直接破产。

面对这种情况,遇到地方财政实力相对比较强的地方政府,还可能通过政府回购,不至于让情况太糟糕,甚至引发一些社会问题。但问题是,政府收购以后,大部分项目也并没有真正解决运营问题,最终还是闲置。而且,在政府收购过程中,因为缺乏公开透明的资产评估和市场交易管控,还可能导致新的腐败,为地方政经生态带来更大的冲击。

很多城市之所以如此热衷于大干快上的建房子,这背后的原因是多种多样的,但很大程度上与当地政府或投资企业过于浓重的工程思维、投资情节和增长信仰有关,也与过于乐观的发展预期有关。

在此前经济快速增长,尤其是房地产市场一片大好的形势下,无论是地方政府还是投资企业,都乐观的认为,只要能够将房子和项目建起来,就可以毫不费劲的卖出去,进而实现高额的土地价值变现和投资回报收益。所以就经常看到未批先建的情况,规矩点的还会提前做个高大上的规划,但无论是规划机构和投资企业,还是地方政府,都很清楚,有些所谓的规划,从一开始就不是为项目的良好运营和可持续发展做的,而是为了项目的审批而做的。所以,这些规划最后沦落为“墙上挂挂”也就不足为奇了,有的甚至连挂都没挂。

当然,在这些闲置的项目中,也有一些投资方在前期还是很认真的做过相关的研究、战略规划、创意策划的,但在后期实际的运营当中,因为缺乏优秀的团队,导致无法推动持续的创新和迭代,往往昙花一现,热闹一段后就归于沉寂了。

但不管怎么说,这些大量闲置的资产,如今都是需要项目投资方和所在城市的地方政府需要认真思考和谨慎对待的,有的已经导致了相关企业的严重危机,引发了连锁反应,并与其它问题叠加,给当地的经济和金融生态带来了一定程度的影响和冲击。

再加上这次疫情的突然来袭,一时间使得大量原来运营良好的项目和资产,也突然遭遇重创,旧病加新疾,对很多城市而言,对这些闲置资产和物业的化解,问题可能比疫情之前变得更加复杂和困难。

【三】

就像媒体和公众讨论阜新和鹤岗的房价时用的一个词“白菜价”,我们在分析资产贬值的时候也会举到一个例子:当白菜的价格低到一定程度的时候,菜农就会选择让白菜自行烂在地里不管不问,之所以如此,那是因为,销售白菜的收入还不足以支付白菜收割的人力成本、运输成本、储藏成本等。所以,面对白菜价格的崩溃,那些让白菜烂在地里的菜农,还是很有勇气和魄力的聪明之举。

房子和建筑毕竟不是白菜,哪怕是闲置的房子和建筑在很多人眼中也很难将其与白菜相提并论。但遗憾的是,在地产价格出现大幅度下滑和长时间停滞的时候,从资产运营的角度来看,对一个没有任何运营收益的、长时间闲置的房产和建筑的持有和维护,就像在白菜价格低到一定程度后还要坚持收割、储藏一样,是非理性的。

但并非所有的机构和决策者都能够在恰当的时候对这种“非理性”持有做出洞察和取舍,以至于危机真的到来的时候突然发现,昨天在账面上还是作为巨额资产被计算的地产和项目,一夜之间就变成了负资产,因为对这些长时间闲置资产的拆除和垃圾转运也需要大量的投入。

这当然是我们不希望看到的情况,但这却很可能在接下来的很多城市变成事实,甚至频繁出现。

而且,类似的“贬值现象”不仅体现在地产和城市土地开发领域,还可能体现在很多城市存量的传统产业转型升级过程中,有些产业今天看起来还在不断的创造GDP和就业,但面对深刻而快速的产业变革和市场变化,如果企业缺乏持续的转型和创新能力,可能一夜之间成了落后产能,不但无法再获得市场,而且,对这些产业所造成的环境污染、社会问题的化解,还需要投入大量的人力、物力和财力。

这就提示很多的地方政府和决策者,在新的产业变革环境下,无论是推动当地的产业转型升级,还是大力推进的招商引资,都需要对技术迭代、消费升级、生活方式等保持足够的敏感,再也不是“挖到篮子里都是菜”的时代了。

另外就是,在这个快速发展的时代,如果一个城市无法找到快速增值的方法和路径,面对其它城市的优秀表现,就会不可避免的陷入“相对贬值”的境况,比如,存量人口更加快速的流失,既有的优秀企业的外迁(就我们所知,国内已经有多个城市开始),传统优势产业的衰落,等等,是所谓“不进则退”。

变革已至,未来已来。在这种情势下,对任何一个城市而言,唯一的选择就是,通过打开视野和格局,以全面的改革开放、良好的营商环境、完善的公共服务、宜居的城市环境等,躬身入局,以重新发现之思维,寻求新时代的城市价值维新。

毕竟,在这个“最好的时代和最坏的时代”并存的时代,没有哪一个城市能够等得起!

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