华夏幸福的新逻辑:得都市圈者得未来

文丨叶一剑(方塘智库创始人)

一、

基于对华夏幸福近十年的持续关注和研究,结合对国内外新的宏观经济背景的洞察和新一轮中国经济转型发展的节点性研判,针对华夏幸福最近发布的2019年度财报及年度业绩说明会,我们主要关注三点内容:

其一,2019年企业所实现的归属于上市公司股东的净利润情况的数据,这牵涉到华夏幸福与中国平安此前合作中的对赌承诺能否实现的问题,并可能直接影响到公司的战略布局、运营逻辑,甚至是进一步的股东结构变化和管理层调整等。

其二,产业新城业务在整个公司营收结构中最新变化的数据呈现,其中不仅表现为产业新城业务收入与地产类收入相比的结构性变化,也包括与环京地区相比的空间分布上的变化。这不仅是对华夏幸福2017年以来强力推进的产业新城异地复制战略有效性的阶段性检验,更是观察华夏幸福未来三到五年甚至是十年内企业成长性和稳健性的重要指标之一。

其三,在中国平安战略入股以后,华夏幸福新的公司战略定位和发展愿景的进一步明确和发布,以及,在新的战略定位和发展愿景下相关的新业务的投资逻辑、项目布局、目标诉求等。

尤其是第三点,作为一家向来被认为长于与国家战略良性互动的民营企业,无论是京津冀协同发展战略、长江经济带战略、“一带一路”倡议,还是国家级新区战略、黄河流域生态保护和高质量发展战略等,华夏幸福给人的印象是,总是可以踩在战略节拍上,并顺利承接相关的战略红利,所以,其企业战略定位和业务模式的选择,越来越多的为行业所关注,甚至引来很多的跟随者和模仿者。

在我们看来,如果说前两者主要代表着对华夏幸福现实稳健性观察的话,第三点则更代表着对华夏幸福现实和未来创新性的观察。

华夏幸福所发布的年报内容显示,2019年公司主营业务实现稳健快速增长,实现营业收入1052.10 亿元,比上一年增长 25.6%(这也是华夏幸福首次突破千亿,公司进入了千亿收入上市公司阵营),实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.4%,实现对赌承诺。

而且,截至期末,公司预收款项达到1252.85亿元,预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,这被认为是有利于锁定公司未来的经营业绩。

2019年,产业新城业务园区结算收入额368.37亿元,产业新城毛利润占比52%,第一次超过50%;环京以外区域收入467.19亿元,同比增长81.7%,占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6% ;环京以外区域销售额为828.09亿元,同比增长9.5%,占公司整体销售额比例从去年同期的的46.5%提升至57.8% 。

2019年,环北京以外区域新增入园企业430家,新增签约投资额1618.73亿元,同比增长15.1%,占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%;公司新获取土地67.1%位于环京以外区域,其中,长三角区域达28.5%,作为华夏幸福新的主战场之一的色彩开始凸显。

应该说,这些数据基本上对我们所关注的前两点给出较为明确的答案。

华夏幸福有关负责人解释称,从业绩产出的区域构成角度而言,公司从2017年开始,力推异地复制战略,截止到2019年用了接近3年时间,整个外部区域收入占比提升到44%,销售额占比提升至58%,房地产销售面积占比超过60%,“异地复制的成效还是非常不错的,异地复制战略的相对成功有效解决了公司业绩产区集中度过高问题,为公司的稳健发展打下了扎实的基础”。

“从毛利角度而言,产业新城整个业务毛利率维持在68%的水平,凸显了公司产业新城模式在盈利方面的优越性。”

“目前无论是从产业新城签约、产业招商引资情况来看,还是孔雀城的销售,除京津冀都市圈为公司的主产区以外,长三角都市圈已经成为公司业绩新的大本营。”

二、

关于华夏幸福的战略定位和愿景,官方的最新表述是“公司将努力成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。在以夯实产业新城和商业地产平台的基础之上,持续构建新的平台,在康养事业、公共住房、科学社区等方面,为中国平安在不动产领域配置保险资产提供全方位的管理服务,同时也积极探索为第三方投资者在不动产领域提供相应的资产管理服务。”

很显然,对华夏幸福新的战略定位和愿景的理解,都市圈是最显著也是最重要的关键词之一。

据华夏幸福官方发布的数据,截止到目前,该企业的产业新城项目在核心都市圈的全面布局已基本实现,并形成了“3+3+N”的格局:第一个“3”指京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳都市圈,第二个“3”指郑州、武汉、成都都市圈。接下来,在全面完成布局后,重点会放在上述核心都市圈布局区域聚焦、深耕。

关于都市圈在中国的发展机遇,以及华夏幸福重仓都市圈尤其是核心都市圈的逻辑,华夏幸福董事长王文学给出的解释主要包括四点:一是认为未来中国经济增长的结构性机会和潜能在都市圈,中国不动产的结构性机会也集中在都市圈;二是认为中国都市圈的时代已经到来;三是现在人口、技术、数据、资本、土地、教育、医疗等各种要素资源正加速向都市圈聚集,其中在人口增长方面,都市圈人口增速是全国的2-3倍;四是华夏幸福已经重仓都市圈,产业新城本身就是按照都市圈进行布局的。

此前华夏幸福产业研究院发布的数据显示,2018年全国30个都市圈以4.5%的国土面积承载了32%的人口,过去20年间,城镇化新增人口65%流向了30个核心都市圈,62%的上市企业都聚集在长三角、珠三角和京津冀地区,北上广深杭5个城市产生了全国88%的独角兽企业。

在我们看来,截止到目前,无论是从数据统计分析来看,还是从国家战略布局来看,无论是从地方城市化实践来看,还是从商业投资价值预期和实际收益来看,中国已经进入了都市圈时代——都市圈不仅已经成为观察中国经济社会转型和发展的最重要的视角和窗口之一,而且是分享中国经济发展红利的最重要的空间和平台依托;对都市圈在新时代国家变革、区域发展、城市转型、产业布局、商业创新等领域的正向且综合的价值表现,也越来越成为普遍共识。

得都市圈者得未来。随着中国都市圈时代的到来,已经在中国都市圈基本完成项目和投资全覆盖的华夏幸福也开始迎来其企业的新价值时代,而华夏幸福对都市圈的深耕也将对很多企业和机构产生示范效应,而随着越来越多的市场机构对都市圈的关注和投资,也将为中国现代化都市圈的培育和发展提供更多资源支撑。

三、

对于华夏幸福而言,无论是既有的项目在空间上的分布,还是产业新城及相关业务和商业地产及相关业务的营造逻辑,都在客观上与都市圈具有显著的互动性、协同性,甚至是一致性。这种一致性不仅体现在都市圈的发展快慢和繁荣程度对理解、认知和投资华夏幸福的企业价值有着直接而深刻的影响,还表现在华夏幸福通过其存量的和增量的产业新城和商业地产及相关业务的项目投资和运营,以及华夏幸福作为一家平台型企业背后所表现出来的综合的、市场化、高效的、国际化的资源配置能力,正在并将继续为中国的都市圈培育、建设和发展贡献着从理论研究到战略规划、从资本运作到产业导入、从基础设施到公共服务、从文化振兴到区域品牌,从项目平台到产业生态等全链条的系统性解决方案。

通过对华夏幸福既有的经过不同发展阶段的产业新城项目及项目所在地区的都市圈发展的观察,可以得出的明确判断之一是,通过开发性PPP做建构起来的这种企业与政府、产业新城与都市圈互相赋能的发展模式,不但帮助企业和政府顺利地穿越经济周期的迷雾,还让很多后发地区实现了“弯道超车”甚至是“换道超车”的转型发展成就,企业也成了这些地区超常规发展红利的主要共享者。

在我们看来,当华夏幸福、地方政府、入驻企业、地方居民、流动人口等各利益相关者实现了多方共赢的时候,地区经济的可持续发展也就变成了可能。而且,随着商业地产及相关业务在都市圈核心圈和城市圈的布局,以及一系列城市更新项目的启动,华夏幸福也得以通过更加丰富的产品线、项目平台、资源配置通道实现对都市圈的培育和发展进行介入,并实现更多元的商业价值变现。

当然,对于华夏幸福而言,在洞察到并致力于尽可能多的分享这种都市圈发展的红利的时候,还需要具体的回答、实践并总结一些问题。比如,平台企业、产业新城及相关业务、商业地产及相关业务、开发性PPP、地方政府、国家战略、城市居民、流动人口等,这些利益相关方基于一个都市圈的建设和发展,如何更加高效和公平地实现内部利益共享、全球价值交换、产业迭代新生、社会治理提升、城市有机更新、区域持续发展等效果和目标?在这种基于都市圈的共建共享发展模式中,以华夏幸福为代表的具有平台企业、市场力量属性的企业和机构,能够扮演什么独特的角色,贡献什么特殊的价值?

在我们看来,只有那些能够为都市圈的培育和发展创造和贡献更多增量价值的企业和机构,才能分享到更多都市圈发展的红利,对这些企业和机构而言,不仅需要有关于都市圈培育和发展的专业洞察,还要有深度介入到都市圈发展的产品、服务、工具和平台,以及围绕这些产品、服务、工具和平台的超强的资源配置能力。

据介绍,未来,华夏幸福的产业新城业务将通过区域规划、建设、招商、运营,帮助政府提升区域的资源、资产和城市价值,实现“区域价值最大化”;通过龙头项目的招商和落地,带动区域产业集群的打造和升级,实现产业发展龙头化;通过给区域分类,一城一策,精准投资,提升经营质量,同时积极谋求发展上档升级,推动区域进入成熟期,实现“经营一城一策化”;通过全面开放合作,吸引社会各方合作伙伴参与产业新城及住宅投资,分享收益,从而更好的撬动产业新城资源,加速产业新城建设,实现产业新城开发平台化。

在业绩说明会上,华夏幸福有关负责人也表示,随着中国平安的入股,公司整体信用水平得到增强,公司整体的融资局面持续向好,同时中国平安为公司提供优质、高效的一站式综合金融服务,结合公司业务模式的优异性,公司保持了顺畅的融资渠道,目前公司整体的财务稳健,融资情况在持续改善;中国平安在公司新业务发展方面积极助力,积极匹配资源,为上市公司的发展及公司相关领域的合作进行支持,其中,公司商业地产及相关业务的首个落地项目,北京的丽泽项目就是公司与平安人寿开展的不动产项目合作,公司将持续与中国平安积极探索,实现协同发展,彼此充分赋能。

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