叶一剑:产业新城的逻辑

文丨叶一剑(方塘智库创始人)

同很多人和机构一样,我们对产业新城的关注和了解,是从关注目前国内领先的产业新城运营商华夏幸福开始的。这家企业最早的时候也就是河北廊坊本地的一家民营小房地产开发商而已,但在本世纪初房地产依然高速增长的背景下,却勇敢的投身于河北的一个贫困县固安的开发区建设和运营,此后,经过多年的努力,双方的这一合作,不仅为固安的县域经济新崛起做出了巨大的贡献,而且,从企业转型升级来看,更是摸索出了现在广为人知的华夏幸福产业新城模式。

截止到目前,华夏幸福为当地累计招商引资额超过了1400亿元,累计引入企业超过600家,引进高校、科研机构超过30家,固安每年的财政收入也实现了百亿级的突破。对固安来讲,固安产业新城已经成为当地最具竞争力,也最能代表当地当下发展水平和未来发展前景的城市新片区;对华夏幸福来讲,固安产业新城早已是其产业新城业务布局中最具代表性的也最成熟的标杆项目,直接推动了企业一步步从一个地方房地产开发商升级为领跑于行业的产业新城运营商,并为企业更综合的转型升级和裂变式繁荣提供了强大的现金流、品牌、人才和平台等多方面的支撑。

守正出奇,宁静致远。在很长一段时间,华夏幸福几乎是和产业新城划等号的:提起产业新城就会提到华夏幸福,提到华夏幸福就会谈到产业新城,产业新城是华夏幸福企业价值最重要的依托,华夏幸福也是整个产业新城行业和商业模式最重要的开创者。

如今,产业新城已经成为很多企业对其发展模式和产品线的概括性表达,还成了国内很多最具实力和知名度的产业园区在新的时代背景下转型发展的目标——产业新城本身已经成为一个产业或者说一个行业——虽然还没有像特色小镇、乡村振兴、国家级新区、经开区、高新区等具有明显城市空间属性的国土开发模式和城镇化建设模式一样,被正式写入国家的战略和政策文本(有的甚至专门出台了一系列政策),但是,无论是在市场上,还是在政府的话语体系中,产业新城都已经是频繁被提及的概念,而且,针对产业新城所带来的商业模式价值、区域发展价值、创新发展价值和产业变革价值等,共识明确,评价积极,行动快速。

也正是在此背景下,我们有必要针对产业新城在中国的发展进行更系统性、更多元、更专业性的梳理和研究。比如,产业新城与全球产业变革以及中国的产业结构调整的多元价值思辨,产业新城与区域协调发展、城市群、都市圈、县域经济等区域发展战略是什么关系,产业新城与乡村振兴、城市更新、特色小镇、生态治理等国家战略之间又是什么关系,等等。审视角度很多,价值维度也很多元,我们甚至提出过“产业新城思维霸权”的问题:对于中国当前最热门最重要的国家战略执行落地当中,产业新城都可以发挥其独特的价值。当然,与这些国家战略之间的互动,客观上也成了推动产业新城项目实现快速成长和投资运营企业快速变现的最重要的战略依托。

对这些国家战略的研究、解读以及互动关系的构建,成为从外部观察和思考产业新城的逻辑的最重要的关键词构成,此外,还有从产业新城内部观察和思考的一系列关键词和角度,比如,招商引资与产业新城的关系,创新创业与产业新城的关系,完善的产业金融和城市金融服务体系的构建与产业新城的关系,甚至利用产业大数据推动招商和产业孵化在产业新城运营中的价值,等等。这些都是本文所尝试回答的问题。

1、需要中长周期看待产业新城的发展

作为一家新兴的社会智库,我们的研究向来坚持的原则之一是“既要在云端,又要在人间”,同时,还会不断地将目光投向全球那些产业新城的先行地区和先行实践者,所以,在本文中我们还对国内外一些领先的产业新城案例进行了扫描和解码,希望通过对这些案例的专门观察,获得一些对中国产业新城发展具有借鉴意义的经验和教训。比如:台湾的新竹产业园,日本东京的筑波科学城,美国的尔湾新城,英国伦敦的米尔顿-凯恩斯新城,还有位于河北的固安产业新城,以及位于河南郑州都市群范围内的焦作武陟产业新城等等。

这些案例给我们的启示和镜鉴是多方面的,尤其重要的一点是,有些案例已经发展十年以上甚至二十年以上,这为我们中长周期观察一个产业新城的成长提供了可能,因为,在我们看来,一个产业新城的成长是需要时间积累的,没有十年以上的发展沉淀,很难说就可以走上了正轨。

在我们看来,中长周期的观察一个产业新城的发展,这一思维是非常重要的,也是国内很多产业新城实践中最缺乏的一种思维。很多案例显示,很多的地方政府和产业新城运营商过度热衷于大干快上,尤其是在地产市场还很好的时候,使得所谓的产业新城开发变成了实质上的房地产开发,这不仅打破了产业和城市的平衡,最后变成了“鬼城”和“空城”;有的从规划层面冲击了产业新城应有的产城互动、职住平衡、生态平衡等基本理念,为后续的人居环境优化和产业结构调整留下了隐患,不但空间和产权层面再调整的成本很高,而且,过早的进入高房价时期,从根本上抑制了区域创新创业的空间和活力;有的因为缺乏对产业变革和产业生态的认知,为招商而招商,为引资而引资,虽然实现了产业的集聚,但是并没有体现出产业新城对新兴产业集聚和引领的价值,过多过早的将有限的土地资源、生态资源和财务资源释放给一些传统产业,不仅破坏了产业新城的生态环境,还客观上对产业新城的创新生态带来了伤害等等。

这样的案例比比皆是,不仅是在国内,就是在国外目前看起来相对成功的一些产业新城发展实践中,也曾经走过类似的弯路,犯过类似的错误。比如,日本的筑波科学城,一开始的时候,显然对科技创新的发生、产业集聚的规律、政府引导的效能存在误判,以至于急功近利的产业和新城规划遭到市场层面的冷遇,后来不得不回到原点再出发,更加专业、面向更长周期、更加尊重产业和城市发展规律的推动筑波科学城的发展。

罗马不是一天建成的。在中长周期视角和思维下的产业新城营造,从一开始就应该从规划层面处理好产业集聚与城市治理之间的关系,在空间上处理好职住平衡、生态保护、遗产保护的问题;如果从一开始就引入了市场化的运营企业和团队,就应该从一开始就产权问题进行清晰的划分和界定,通过合理的开发时序和物业资产价值变现的规划,实现资金链的安全和更综合的财务平衡,避免过早的房地产化,过早的高房价,同时尽量避免因为产业运营收益的缓慢带来的资金链断裂;还要从一开始就要对全球和区域产业变革有足够的敏感和深刻的认知,做好区域产业规划和产业生态的构建,确保区域产业转型发展和迭代发展的灵活性,将区域产业发展纳入到全球产业变革中去思考,以全球化和市场化的资源配置,推动区域产业集聚、产业转型、创新创业,以及产业生态的构建;从一开始就注意以产业新城的整体品牌塑造统筹区域内重点片区、重大项目、标志性建筑等对区域品牌可能产生重大影响的内容和事项的价值诠释,将区域品牌塑造和营销,纳入到产业新城的发展的全生命周期和所有领域。

关于这一点的讨论,我们经常分享的一个案例就是河北固安产业新城,如果从2002年6月奠基开始算起,该产业新城已经走过了17年的时间,所以也被业内称为中国第一代产业新城项目。经过17年的发展,从产业运营来看,固安产业新城早就过了纯粹的传统招商引资优先的阶段,而是在区域内部已经形成了产、学、研、投、消(指消费,随着这一地区集聚的人口越来越多,事实上已经构成了一个基础消费市场,并成为区域内产生的创新服务和产品的基础消费市场,为这些产品和服务的原始积累和快速成长提供了支撑,这也是城市型经济的基本特征之一)互动发展的内生性产业变革环境。

而且,通过运营企业华夏幸福的全球资源整合能力,固安产业新城致力于打造“全球技术商业化中心”,创新实践“全球技术、固安加速、中国创造”的发展路径,通过构建高科技研发制造与高端现代服务业协调发展的产业体系,搭建“技术导入-技术研发-中试孵化-技术商业化”的全产业链服务体系,完善技术交易、金融服务、创新创业等服务平台,形成功能齐备的科技成果转化生态系统,加速技术商业化,积极推动全球技术在本地和中国的市场化转化,进而使得这一地区开始扮演面向全国乃至全球的新兴产业、产品和服务的孵化基地的角色,甚至在全球技术商业化版图以及全球科创地理中,占据一席之地。

应该说,直到目前,固安产业新城的发展都是比较成功的,不仅很好的适配了中国经济以及固安所在区域的区域经济转型发展的周期特征,较大程度上分享了产业集聚和土地增值的红利(这从华夏幸福的企业成长和固安当地的县域经济发展中可以明显看出),更重要的是,通过当地政府、产业新城运营商、入驻企业共同努力,实现了新一轮的产业迭代和科创生态的构建,在全球产业变革和区域经济调整越来越快越来越具有颠覆性的背景下,在中国新一阶段的产业新城发展中,固安产业新城的案例价值,将更加凸显。

当然,关于产业新城营造的中长周期审视思维,不仅是针对政府决策者、项目运营商以及入驻企业而言的,公众和舆论同样需要这样的思维和认知,从而可以给这些产业新城的发展以更多的包容和理解,而不是轻易的陷入单一吹捧和单一棒喝的讨论中,从而对一个产业新城的健康成长带来困扰。对此,河南郑州的郑东新区和河北唐山的曹妃甸新区应该深有感触。

2、既要看到产业属性又要看到公共属性

应该说,经过将近二十年的发展实践,无论是政府决策者,还是产业新城运营商,对产业新城的产业属性的认知都已经非常明确,产业运营能力也已经成为产业新城运营商最核心的能力体现,在产业新城的营造中,对产业的洞察、选择、规划、创新等,已经是最重要的组成部分,并前置于和贯穿于每一个产业新城营造的全生命周期。

过去那种挂产业新城“羊头”卖房地产开发“狗肉”的项目越来越少,这一方面是因为,大家对产业新城的认知越来越深入和准确,同时,随着房地产市场的深度调整,基于纯粹的地产开发所形成的简单粗暴的价值闭环在很多区域已经被打破,抛开地方的土地管控和地产政策整体越来越严格的背景,哪怕是可以给企业以大量的土地指标,从市场情况来看,也很难通过土地一级开发和房地产开发变现了。

产城融合正在成为最基本的土地开发和房地产市场的基本逻辑,以产业新城为代表的产品线和商业模式,正在成为越来越多的企业转型的战略方向。在这些企业中,不仅包括传统的房地产企业和做土地一级开发的企业,还包括很多以前纯粹的做产业的企业,甚至互联网企业,也都开始涉足这一领域。大家基本的共识是,通过产业新城的模式,在推动产业扩张布局和转型升级的同时,可持续的分享土地增值的红利,甚至是产业新城范围内基础设施、公共服务的收益。

无产业,不新城。对很多产业新城项目的产业集聚而言,有的是主要依托于全新的招商引资来完成,有的是立足于区域或项目所在地的一个或多个传统产业集群的转型升级来完成,有的是基于运营企业在某一产业的长期积累,以这些企业新的产业扩张和布局为依托。但不管怎样,在新一轮的产业新城营造中,对产业新城的产业属性的强调已经是普遍共识,这也成了新一轮产业新城发展中最显著的特点之一。与此同时,对于专业的产业新城运营商来说,更多的立足于产业运营的逻辑来算产业新城的投入产出的账,来规划项目的建设时序和节奏,已经成为行业常识。

不过,在这一轮的产业新城的产业思考、选择和定位中,也经常出现一些不切实际的“产业迷思”。比如,对所谓的全球新兴产业的过度追捧,言必称“大数据、人工智能、机器人、智能制造”等,过度迎合一些地方政府对发展战略新兴产业的热情,忽略了企业自身的资源禀赋和资源配置能力,忽略了项目当地发展新兴产业的人力资源制约,忽略了产业发展和产业集聚的一般规律,过度依赖于地方政府的补贴和政策,过度追求产业的高大上,以至于热闹一时,但热情过后,往往一地鸡毛,无果而终,造成巨大的浪费。

是的,对产业新城的营造而言,产业是很重要的,但产业只是一个产业新城发展的必要条件,而非充分条件。在产业新城的营造中,不但要避免不切实际的“产业迷思”,还需要更加准确和全面地理解产业新城的产业属性:每一个产业新城在构建自己产业集群和产业生态的时候,不但要充分考虑到当地独特的资源禀赋,还要充分评估企业的资源配置能力以及当地的人力资源结构情况,选择最具可行性和落地性的产业定位;需要将推动产业转型升级,以及面向全球的产业变革作为产业新城产业体系构建的一个重要目标,也就是说,确保产业的创新性是每一个产业新城产业发展的基本遵循,这不仅是为了产业新城自身的可持续发展,也是通过产业新城的营造在经济新常态下对中国经济发展模式的一种探索。

作为一种经济发展模式的探索,很显然,产业新城除了明确的产业属性外,还具有鲜明的公共属性——决定产业新城本质的重要因素除了产业的集聚和发展外,产业新城内部的基于城市可持续发展的基础设施建设、社会治理完善、公共服务配套、营商环境优化、城市文化构建,甚至生态环境治理和乡村振兴实践等等,也是最重要的内容构成,从长期来看,也是决定一个产业新城发展水平和质量的最重要和最直接的体现。

从发展阶段来看,在产业新城的初期阶段,产业运营或是最重要的任务,但是,随着片区内人口的不断积聚,社会治理的压力会不断增加,社会治理的创新和公共服务的配套要求会越来越强烈、越来越高,而且,整个产业新城人居环境提升、营商环境优化、公共服务配套提升,将直接影响一个产业新城的转型升级和迭代更新。比如,国内很多开发区和高新区的转型发展中,就深受其苦,因为前期的规划更多是基于产业集聚和发展而进行的,对于公共服务配套所需要的土地和空间预留考虑不周,导致后续进行调控的时候,面临很大的障碍,而公共服务配套的缺失,进一步影响了优秀人才的引进,甚至导致人才的流失,从而影响了园区的转型升级。

关于这一点,前面我们提到的经历了17年发展历程的河北固安产业新城,显然做了更好的处理和安排。无论是当地的地方政府,还是该产业新城的运营商华夏幸福,在推动当地产业升级的同时,都更关注城市生活品质的升级,面向一个百万人口的中等城市功能发展格局进行打造,建设功能聚集、层次健全、服务齐备、品质高尚的城市核心,实现现代服务业高端发展,不但引入了北京八中固安分校,还高水平建设了固安文创艺术中心、固安谱详医院、固安产业新城福朋酒店等项目,以提升每一位居民的幸福感。

在我们调研的焦作武陟产业新城的展览大厅中,一个强烈的印象是,整个展览大厅中,很重要的一部分内容就是对当地文化的挖掘和展示,并通过运营商的资源整合进行了创意化传播设计。据有关负责人介绍,作为武陟产业新城的运营商,甚至还通过直接的企业采购,助力当地特色文化产业和农产品高附加值变现。

在我们看来,随着国家对文旅的重视,以及新时代文旅产业的快速发展,在包括产业新城在内的城市营造过程中,对文化和旅游的重视和投入,将成为强化城市公共属性的重要组成部分。尤其是对当地文化的挖掘、保护、传承和创意,对市场化的产业新城运营商而言,不仅是在当地发展文旅产业的前提和基础,还是市场化的产业新城运营商深度融入当地社会、创新产业发展、提升当地居民文化自信的重要内容,对文旅的重视,将成为所有产业新城项目和产业新城运营商的必修课,也是产业新城公共属性最直接的体现之一。

3、迭代转型已经成为产业新城的新常态

关于产业新城的讨论中,目前最热的一个视角是其在都市圈建设中所能扮演的角色和发挥的价值,之所以如此,与国家关于都市圈建设的战略出台是有直接关系的。

如果做一下关键词梳理就会发现,产业新城还经常与乡村振兴、创新创业、县域经济、京津冀协同发展、长江经济带、一带一路、粤港澳大湾区、智能制造、人工智能等战略关键词放在一起被讨论。可以预见的是,在接下来的发展中,随着更多国家战略和改革政策的出台,产业新城还会被频繁地提起,并与这些战略和改革进行更深入和深刻的互动性思辨。

之所以如此,原因之一是,产业新城作为一种既具有产业属性又具有明显的公共属性的一定空间尺度下的国土开发模式和新型城镇化的平台与载体,从本质上来讲,是既面向现实又具有强烈未来感导向的综合性社会变迁过程和改革命题,不仅与项目所在地的整体性区域发展、产业转型、社会变革等密切相关,而且,围绕产业新城发展的资源配置具有很强的外部性、政策性、市场性和全球性,与国家战略和主流改革议题的互动,不仅在逻辑上是合理的,而且,在产业新城的发展策略上也是必要的。

显然,作为一种推动产业转型升级和新型城镇化的战略平台与载体,产业新城可谓是一个常谈常新的创新发展方式的解决方案的供给,无论是从适应于外部变革环境的角度来看,还是从一个产业新城内部的可持续发展角度来看,产业新城的营造和发展,也必然是一个不断迭代更新的动态过程(就像我们在国内外那些优秀的产业新城案例中看到的那样):其产业结构需要随着区域和全球产业变革不断转型升级,甚至要通过内部的创新创业生态的构建,不断推动相关产业的创新,从而引领区域和全球产业变革,这是一个产业新城保持生命力的必然选择;其城市基础设施、公共服务、社会治理等,随着人口的集聚,尤其是人口结构的变化,也需要不断的进行创新,甚至要更多的立足于失控和创意未来的需要,以社会治理创新和人居环境改善,来从根本上优化其不断转型发展所需要的人才供应和人力资源结构。

不仅如此,随着智慧城市和数字经济的兴起,产业新城在这些领域的布局和发展中已经表现出更大的便利性,这也是为什么我们看到,至少从雄安新区开始,所有的产业新城规划,都会将数字城市的建设与实体城市的建设等量齐观,同行并举,智慧城市和数字城市的建设已经成为产业新城营造的标配。基于此,在未来的产业新城发展中,我们不仅会看到越来越多的基于前沿科技的创新性的产品和服务的出现,而且,更值得期待的是,基于产业新城自身运行所产生的大数据的分析而推动的新的城市治理创新、产业发展创新、空间规划创新等,将成为推动中国城市创新发展的重要实践理性的来源。如果说中国的城市发展正在成为世界城市创新发展的实验场的话,那么,很多的产业新城的发展也正在成为中国城市创新发展的实验场。

未来已来,和存量的城市空间一样,产业新城的发展也正在并将继续呈现出一系列新时代的特征:智慧城市和现实城市从一开始就被同步推进,开放意识与对城市内部独特资源禀赋的清晰认识变得同样重要,在产业新城内部也需要考虑完整的市镇体系布局,从一开始就按照多规合一的理念和实践推动城市空间布局,动态博弈和数字化迭代正在成为城市进化的常态,城市文化和城市精神的塑造正在更多的体现中国本位,面向全球的市场化的资源配置逻辑正在成为一个产业新城基本的功能定位,以人为本的产品迭代和服务创新更多影响着区域内的产业发展方向,任何一个产业新城都需要更加主动和深度的融入到区域协调发展整体战略中去,曾经的孤岛化的发展模式都将难以为继等等。

这里不仅应有尽有,而且,还能创造所有,这就是城市,人类进步和退步的双重创造者。

不过还好,经过人类艰苦的探索,关于未来城市的发展方向正在变得越来越清晰和充满确定性:国际化、文明化、生态化、社会化、智慧化正在成为所有城市的选择,在这些方向之下,还将具体表现为城市品牌的塑造、生活品质的提升、价值认同和价值共同体的构建、人力资本的优化、科技创新的常态化、智慧城市的建设、产业迭代和城市更新的持续、社会建设的创新等。

另外,全球资源配置平台已经是一个现代城市的应有之意,在此背景下,全面开放成为所有城市的战略必然,市场机制将是所有城市的基本信仰,营商环境的改善将是所有城市的改革共识,文化重塑将是所有城市价值重塑的核心。

产业新城,其命维新。面对这样一个复杂又不失纯粹、快速又不失匠心、在地的就是全球的、未来又不失传统的时代,我们的产业新城的运营者们,做好准备了吗!

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