于一洋:产业新城运营商应具备的三大核心能力解析

文丨于一洋(方塘智库区域战略研究中心研究员)

产业新城是以产城融合、宜居宜业为本质,在市场化机制主导下,受中心城市的辐射,在环中心城市区域形成优质或新兴产业集聚、城市服务功能完善、生态环境优美的新诚。相比于传统的产业园区,产业新城更加注重城市功能优化和配套服务升级,更加注重产业的更新和迭代,并始终将生态环保作为经济发展的前提,最终实现“产、城、人”三位一体、协同发展的目标,这是“以人为本、以城促产、以产带城、产城融合”发展理念的合理运用。

产业新城发展到今天,已呈燎原之势,在新的市场环境下,产业新城能不能复制的问题已经不再重要,重要的是该如何复制,不仅如此,作为产业新城打造主体的产业新城运营商该具备哪些核心能力才是更值得关注的问题。

在这个过程中,以华夏幸福、张江高科为代表的一些优秀产业新城运营商们经过多年的摸索和沉淀,各自构建起了一套针对产业新城打造的服务体系,以保证其对一个产业新城项目可以实现包括投资、规划、建设、运营等全生命周期的服务。通过对这些产业新城运营商的研究,并依据国内外的行业研究现状和产业新城实践经验,产业运营能力、城市建设能力和企业经营能力被认为是一个产业新城运营商所必须要具备的最重要的三个能力。

我们在“产业新城的本质与异地复制的逻辑”一文中已讲到产业运营能力是一个优秀的产业新城运营商最核心的竞争力,这点毋庸置疑。并且从产业选择、产业培育和产业迭代三个方面详细阐述了什么是产业运营能力。那么城市建设能力和企业经营能力又包括哪些方面呢?

1、城市建设能力是基础

如果说产业新城有一个区别于传统产业园区的最大特色,那么一定是在城市建设。站在新的发展节点看,传统的产业园区广受诟病的一个问题是过多注重于“产”而在很大程度上忽略了“城”,只能生产不能生活,只是一个带动经济发展的机器,而机器是有寿命的。与之不同的是,产业新城是以产城融合为本质,既要有产业也要有人居的可持续发展新城。

在我们看来,城市建设能力是产业新城运营商打造产业新城的基础。这是因为,产业新城本质上也是一座城,是需要空间尺度的,任何一个产业新城故事的发生都需要一个空间载体,一个开展生产、生活活动的空间载体,还要注意生态环境的打造和维护。因此在产业新城打造过程中,在产业运营、追求经济增长的同时,要兼顾人与城和谐共处,提升人居环境水平。

一般而言,产业新城运营商的城市建设能力应包括基础设施建设、公共服务供给、生态环境保障三个重要方面。

基础设施建设是产业新城打造、产业集群落地、人口迁居集聚的重要支撑,也是产业新城运营商城市建设能力的重要体现。基础设施建设的完善与否直接关系到产业新城的空间承载能力,一个产业新城如果具备强大的空间承载能力,对于吸引产业集聚和人口聚居有极大的助推作用。

在产业新城基础设施建设过程中有一个能够决定全局的环节——建设规划。规划应着眼于全局,立足于产业新城的长远发展,充分考虑自身条件和外部环境,做出合理的空间布局。规划还要有前瞻性且要和产业选择结合起来,在确定现有规模和对未来规模增长有所预期的前提下,合理划分新城功能区,既有产业空间又有生活空间,在此基础上进行一体化的基础设施建设,无论是厂房住宅、道路交通、园林绿化还是水电管道设施等等。

首先,厂房、住宅和商业地产建设基本上是所有产业新城运营商都比较擅长的,那么除此之外的交通设施是目前产业新城基础设施建设最重要的一部分,完善的交通设施设施体系能够极大促进产业新城的招商引资并吸引就业人口。这里的交通设施体系不仅是产业新城内部的地上地下交通网络,与周边城镇尤其是与中心城市的交通通畅更是非常重要。如华夏幸福固安产业新城,截至2016年底,完成修建道路170条全长近194公里。

其次,随着产业新城的发展和技术进步,对产业新城基础设施建设提出了更高的要求,那就是产业新城在应有基础设施齐备的基础上要更加注重智慧城市和海绵城市的建设。在当前市场环境下,智慧城市和海绵城市已经成为新区新城的标配,而以高新技术产业居多的产业新城更是必不可少,所以智慧城市和海绵城市的研究和建设经验也将成为产业新城运营商重要的竞争力。

与基础设施建设能力相配套的是公共服务供给能力。公共服务供给主要集中于居住、商业、教育、医疗、文娱、公共交通等领域,产业新城运营商应通过对城市功能和公共服务全方位的打造,营造出舒适便利的工作生活环境。

随着企业和人才的不断入驻,居民将更加注重生活品质的提升,教育和医疗配套将成为考验产业新城运营商公共服务供给能力的重要指标,而这也是产业新城留住人才的关键因素之一。总体来看,目前国内产业新城的教育、医疗资源主要来自于中心城市的输入,大部分产业新城在这方面还有待进一步提高,但一些优秀的产业新城凭借自身强大的资源配置能力已经有了进一步的探索,如张江高科技园区凭借政府资源优势,在园区内配备了医疗服务能力领先的三甲医院;华夏幸福固安产业新城与北京八中进行合作实现了北京八中固安分校的落地,满足了城内居民子女对于教育资源的需求。

在实现基础设施建设和公共服务供给的同时,生态环境的保障也应同步进行。产业新城在建设过程中要始终将生态环境建设放在重要地位去考量,以牺牲生态环境去追求经济增长的方式是不可取的,也是和产业新城的营造理念相矛盾的。

不仅如此,人们在决定是否在一个地方定居的时候,一个非常重要的标准就是生态环境是否优美和宜居,所以生态环境保护作为产业新城运营商城市建设能力必不可少的一项,是产业新城打造能力的重要体现。

2、企业经营能力是保障

如果说产业新城打造过程中产业运营能力是核心、城市建设能力是基础,那么对于产业新城运营商而言企业经营能力就是保障。产业新城运营商想要做大做强,在保持企业规模增长的同时要兼顾经营绩效,即追求的是快速而稳健的扩张。考虑到产业新城项目的特点是投资规模大、开发周期长、项目收益慢,所以应从融资能力、财务稳健能力、人才建设能力三个方面来衡量一个产业新城运营商的企业经营能力。

资金是流淌在企业身体里的血液,融资是所有产业新城运营商甚至是所有企业都绕不开的一个话题,无论是现有产业新城项目的持续发展还是待建异地复制项目的快速布局,都离不开强大的资本支撑。

毫无疑问,产业新城是重资产项目,其所需资金量极大,这对产业新城运营商的资金统筹和融资能力提出了极高的要求。更何况随着产业新城运营商市场化水平的逐渐提升,其与资本市场的关联也愈发密切,这给产业新城运营商的股权架构合理和业务稳定带来了极大挑战。所以,要衡量一个产业新城运营商的企业经营能力,其融资能力首当其冲。

那么,企业融资能力该如何衡量?首先是融资渠道,对于产业新城运营商而言,其公司融资结构是否多元合理是非常重要的;是否有积极拓展国内外产业基金、信托、证券等融资方式;是否构建起以直接融资为主的多元化融资平台;是否在国家政策法规允许范围内,运用新兴金融手段积极拓宽企业融资渠道。

由于传统融资方式存在融资渠道有限、融资成本过高等局限性,近几年金融市场不断开放且监管愈加透明和规范,产业新城运营商通过公开市场渠道融资的方式也越来越多,融资规模不断提升。PPP模式是目前应用最多、相对最成熟的一个融资方式,而华夏幸福就是最早将PPP模式运用于产业新城项目的践行者。

其次,公司引入了多少强大的战略合作伙伴也是非常重要的标准,强强联合带来的不仅是资本的充裕、资金链的安全、产品的多元,更是双方资源在同一配置平台的有效发挥,是更加合理的股权架构,并向市场资本传达一种开放合作的态度,更受资本的青睐。比如2018年华夏幸福与中国平安、中信银行结成战略合作伙伴,极大拓宽了融资渠道和融资能力。

随着产业新城项目的不断异地复制,产业新城运营商的财务稳健能力也显得尤为重要,这其中最重要的指标就是现金流是否健康和负债率是否下降。这是因为规模扩张和风险管控这对双生子一直是企业难以平衡的矛与盾。产业新城的快速复制必然带来现金流的紧张,如果新开项目进展陷入停滞、招商也不顺利的情况下,较大的前期财务投入必然面临何时才能进入回报期的紧张局面,现金流有断裂风险;一些融资会带来负债,产业新城前期的大量投入如果无法按照计划回收的话容易导致高负债率进而引发偿债危机;产业新城运营商能否通过不断创新业务模式和服务,使某个或多个项目实现盈利或扩大盈利,这也是财务能否稳健的重要影响因素。

伴随着企业规模和扩大和产业新城项目的扩张,对于人才的需求也在不断扩大,人才建设能力就成为影响企业经营的最后一个板块。如何能让人力资源和人才梯队跟上企业急剧扩张的规模和业务板块,是衡量产业新城运营商人才建设能力的唯一标准。

其实,产业新城异地复制的背后,也是人才团队的异地复制。这种模式的逻辑是通过一个成功项目人才团队的培养和锻炼,将其中脱颖而出的部分骨干派到其他项目担纲领袖,将成功的经验带去,在项目打造过程中培养和锻炼团队,如此复制,人才团队会越来越充实。

但其中一个问题是,在市场化竞争如此激烈的今天,培养一个人才的成本是非常昂贵的,那么在培养出人才后如何留住人才是需要重点考虑的,这也是人才建设能力非常重要的一部分。无论是有竞争力的薪酬体系也好还是股权激励也罢,这都是为了留住人才甚至是到市场上猎头人才必备的措施,除此之外还要有企业文化和价值观的认同。

综上,对于产业新城运营商而言,在一个产业新城项目打造过程中,产业运营是核心、城市建设是基础、企业经营是保障,三位一体,缺一不可。随着国家区域协调发展战略的持续深入、产业新城运营商能力的不断提升,产业新城异地复制会越来越频繁、越来越快速,而在这新一轮产业新城布局竞争中,谁又能掌握先机呢?我们将拭目以待。

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