春节返乡期间在商丘买房真的划算吗?

文丨谷雨(方塘传媒《重新发现商丘》主编)

“游子归乡,衣锦还乡,回到故乡,落叶归根,为爱回家,安家故里”等等房地产企业的各种平面和LED广告占据了高铁过道两侧、公交站牌、房地产商围栏、各个路段广告位等空间。这是全国房地产企业春节期间一贯的策略,戳中消费者的泪点,附之返乡置业多重优惠大礼包,给消费者营造一种全是为返乡阶层专门设计的购买计划氛围,让人感觉到如果不去现场看看都对不起这些博眼球又暖心的广告。

春节,是万家团圆时刻,因中国乡土文化根深蒂固,在外拼搏一年回家过春节是所有人的心愿,也是房地产商难得的一次节日营销契机,我们梳理了多家房企的营销语,大部分房企是从“亲情”、“乡愁”、“故乡”、“家”的角度来触动消费者的情结,可谓一语直抵他乡拼搏者的内心,让人不禁会有心动之念。

商丘房地产企业也是如此,“商丘骄子,不应该是他乡游子”、“来某某购房,享受返乡置业好礼”,等等,各房企营销视角也无太大差异,那么,消费者该不该在春节期间返乡买房?怎样理性抉择春节返乡购房相关事宜?

1、商丘2019年房地产市场分析

2018年下半年,全国土地市场出现流拍、低溢价甚至零溢价成交的现象增多,据统计,2018年前三季度,全国300个城市共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

在全国土地交易冷清的背景下,2018年下半年,商丘土地成交量也出现断崖式下滑,据统计显示,2018年上半年商丘市成交46宗土地,到了下半年,成交不到20宗土地。由此,土地成交市场的冷清会传递到市场上,多数房地产企业土地储备热情倍减,都在观望,等待更合适的行情。

此前,商丘房地产企业诸如碧桂园、恒大这样的大品牌地产商的房价已经遭遇大幅度震荡,有些楼盘现价距开盘价已经下挫千元之多,给购房者造成了较大的心理波动,甚至上演了集体退房潮,适逢商丘房价微调周期,从购房者心理来看,观望态势比较明显。

从2016年起,早期拆迁户已经在最近一两年完成了购房计划,另外,国家叫停货币化安置政策以后,靠货币补偿款刺激购房需求的情况有了变数,没有直接的货币补偿款,购房将不再是非常紧迫的必需,取而代之可能是用租房或者买相对便宜的二手房来度过漫长的安置房等待期。

“短期看政策,中期看土地,长期看人口。”这是中国中心城市房价的逻辑。如果将商丘看成一个区域中心城市来看,短期甚至中期,国家宏观房住不炒政策论调不会改变;中期看土地,目前来看土地成交暂时进入了低迷期,但随着城市规划、各经济体的崛起、机场、高铁新站等建设落地,有可能会刺激新的土地成交,但是,由于市场的波动,土地成交价格另当别论;从目前城镇化趋势来看,小城市人口流向中大城市的逻辑一直都在,据悉,2017年商丘净流出人口近两百万,区域发展不平衡是人口流动的动力,而区域均衡化发展是趋势,所以,这个因素跟商丘在新一轮区域经济发展密切相关,而商丘的经济发展潜力值得期待,未来商丘外迁劳动力开始回流之势并非不可能。

综上,可以预见的是,在全国房地产调控趋势不变的前提下,中长期市场变化跟随国家大趋势,短期呈现出三线城市自己的节奏,2019年,商丘房地产整体上将呈现下降中趋于稳定的态势,将进入一个相对合理的价格区间。

2、返乡购房者需要思考的问题

在综合考虑商丘2019年房地产市场行情基础上,我们对于春节期间返乡购房有如下建议,供每个返乡者参考。

返乡者应该充分认识返乡购房,看自己的需求,是刚需还是投资性需求,如果是刚需,现在时机也是可以的,如果是投资性需求,那么,根据商丘2019年房市行情,暂时可以等待一个更合适的价格。

对于刚需的返乡购房者,应该多去几家房企比较,看区位、户型、均价、产权、物业、服务等一系列的购房要素,不要被表象所迷惑,综合比较一下再定夺。

在一连串的返乡置业房地产营销攻势下,购房者本身应该有主见,不要急于立刻做决定,春节假期短暂,用来决策购房时间上略显仓促,不过,倒也是一个了解家乡房市行情的不错机会。

警惕一些看似蜜糖的房地产多重优惠政策,一定要看清楚每一项内容,天上不会掉馅饼,所谓的好处,只不过还是出于自己的购房款中,要仔细看购房合同中的每一个字眼,切不可冲动,避免不必要的麻烦,对于低价首付款,也要深解其中的真义和本质,不能贪图便宜;也不可不看购房合同条款,只听房企置业顾问说辞就支付首付款,等到自己发现问题不想购买退首付款时,却发现购房合同出现了不利于购买者的条款,造成无法正常退款,这是必须要警惕的一个重要方面。

选择商业性贷款方式购房,利息是不可言说的伤,不论是刚需还是投资性按揭购房,一定要深知自己每月还贷能力,量力而行,如果出现无法按期还款的违约,那么,有可能房子也不是你的房子,谁也帮不到你。

跟自己工作所在城市对比一下,分析自己工作所在地与家乡商丘区域经济发展潜力、房价等因素,选择具有发展潜力和优势的城市购房,另外,也可以在恰当时间、经济允许情况下,进行双向刚需购房,家乡和所在地的房产都可以布局。

考虑到教育、医疗、交通、公共资源等要素越来越向中心城市汇集情况下,各县城的返乡者可以考虑在商丘市区购房,无论是升值潜力还是生活便捷性方面,市区都要优于县域市场。

2019年1月29日,国家发改委、工信部、商务部等十多部门联合出台《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》。该方案指出加快发展住房租赁市场,将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。集体土地建设租房试点有北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、青岛、广州等18个城市。当然,这也是一次公租房住房改革,看自己所在的城市是否为公租房试点城市,依据政策,也可以考虑申请租赁住房,以解决在对应城市学习工作的各类人群的住房需求。

在我们看来,春节返乡购房可能是个伪命题,返乡者应该综合考量商丘房地产市场上各种购房因素,不盲目乐观,也不过度悲观,根据自己的真实需求,理性决策。真正购房也不必一定在春节进行,春节返乡置业更多意义上是房地产众多节日营销活动之一。

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