邻居菏泽取消“限售”,商丘房地产调控将何去何从?

文丨谷雨(方塘传媒《重新发现商丘》主编)

不日前,菏泽取消住房“限售”政策,一时占据舆论风口,也引发社会对于房地产调控的猜想。

继菏泽“限售”令解除之后,广州住宅限价政策出现松动,一刀切改为价格浮动,整体限价政策仍在执行,但出现了部分优化;珠海对于非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1-12个月,而此前规定是连续缴纳5年社保,明显是松绑了;而杭州官方回应,未放松限购政策;人民日报则表示,房住不炒,早已写入十九大报告,不会朝令夕改。

对于房地产调控的政策表态,各地都有不同版本,我们对于这些新政策应该有总体判断,这些个性化的政策松动是基于当地房地产现实问题的应对方案,而不是发生了行业调控根本性走向的逆转。

在此背景下,商丘楼市调控,何去何从?

1、为什么是菏泽

一直以来,三线城市的菏泽都不是房地产热点城市,而“限售”政策的取消让菏泽一夜成名。菏泽解除“限售”政策到底指的是什么?背后的根源是什么?

实际上,菏泽将取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。其实,是为房地产交易松绑了,解除限制出售房产时限的规定,加大了新房、二手房的流通,可以促进二手房、改善型住房的需求。

菏泽地处苏、鲁、豫、皖、晋五省交界,东与济宁市相邻,东南与徐州市、安徽省宿州市接壤,南与商丘市相连,西与开封市、新乡市毗邻,北接濮阳市,周边人口向菏泽流动可能性非常大,具备发展潜力。

从棚改规模看,菏泽棚改在全国位于前列,据数据统计,2018-2020年期间,菏泽仍有棚改户25万左右,涉及人口百万之多,这些潜在购房需求反过来倒逼房地产供给市场的缺口增加,另外,菏泽市财政收支缺口较大,靠土地财政弥补亏空也让出让金经济更加依赖房地产市场。

2017年菏泽GDP总量为2820亿元,常住人口874万(常驻人口增速全省第一),主要由于该市实行了一系列的回乡创业优惠政策,大批返乡创业人员增多,导致常驻人口增长,对房地产市场构成直接利好。

2017年菏泽全市城镇化率达到49.05%,比2016年提高1.69个百分点,但是与全省平均水平相比,仍然低11.53个百分点,城镇化进程的加快,让房地产投资保持增长态势,以缩短与全省的城镇化差距。

菏泽官方也发声表示,房地产调控定调与中央保持一致,本次“限售”解除政策仅是因市制宜、因地制宜、因时制宜,“限售”政策的解除利于二手房市场的流动和交易。另外,菏泽房地产整体新房价格保持在均价每平方6000元左右,相对于其毗邻的五省其他地市还算均衡,并没有表现出畸高态势,“限售”政策的解除,对新房价格的影响还需要进一步观察。

2、楼市微调,对商丘房地产影响几何

“限售”,是本轮楼市调控的政策之一,自去年调控以来,全国有60多个城市加入到地产“限售”大军中。以此彰显地产调控的决心,仔细分析,我们发现,“限售”大军中,既有一二线城市、也有三四线城市,以前者居多,商丘却未在“限售”之列。

自去年以来,商丘房地产可谓持续疯狂,直到今年上半年达到了土地成交和房价的双峰值,不少地产大盘呈现出“开盘即售罄”的局面,棚改货币化补偿拆迁大军的购房需求直接助推了商丘房地产市场的繁荣,未来,不排除某个时期,商丘房地产调控政策会趋严,“限售”、“限购”等政策在三线城市的商丘将成为可能。

中央经济工作会议明确要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

菏泽等房地产调控政策的变化并不改变中央房地产调控总定调,对于未来房地产市场,我们既不能过度乐观,也不必过度悲观,应该理性区别对待。

当然,菏泽等城市的房地产政策松动不应当成为房地产企业营销的挡箭牌,更不能以此宣称房地产市场一片大好局面来误导投资者,我觉得这也是像商丘这样的未在“限售”之列的城市居民购房投资应该谨慎对待的事实。

商丘从区域、人口、GDP总值看,稍逊菏泽,但两者目前新房均价不分伯仲,基于两者在各自省内所处的发展阶段看,在城镇化方面都有进一步待提升的空间,而两个城市的发展潜力共同决定了房地产市场的新想象。

城市发展的潜力直接影响着投资、商业的行为,商丘、菏泽,作为各自所属规划区的城市群成员,发挥城市资源优势,培育主导产业,提高城市软环境,为创业者提供便利,优化营商环境,以开放包容的姿态迎接八方来客,投资兴业落根到商丘也好,菏泽也罢,加强城市的合作对话,构建城市发展共同体,方便城市内外资源自由流通,跨城市生活、投资、旅行,甚至定居都是可能的,当然,这也是需要看各路投资者基于自身对各城市的理解以及需求的有效满足情况。

未来,消费者购房需求将呈现出多元化、个性化态势,房地产市场会逐步趋于理性,不管是商丘还是菏泽,房地产商都应该看到基于消费者需求变化下的市场新的博弈,而非重复过去“短、平、快”的地产盈利模式,满足消费升级需求,以服务来换取新的商业价值增长点,不失为房地产商要着重思考的问题。

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