叶一剑:无资本 不小镇

文丨叶一剑(方塘智库创始人)

在关于特色小镇的讨论中,地产开发一直都是一个被爱又被恨的存在。

之所以“被恨”,很大程度上是因为,主管部门担心小镇建设中对地产开发的过度依赖,甚至说挂小镇的“羊头”卖地产的“狗肉”,这不但无法实现在特色小镇决策之初所设想的“推动产业转型升级,探索新常态中国经济发展模式的可能,务实推进供给侧结构性改革”等目标和预期,而且,随着房地产市场出现拐点并进入深度调整周期,本来是作为创新型经济模式被提出来的特色小镇发展,可能遭遇“出师未捷身先死”的尴尬局面。

之所以“被爱”,是因为所有的特色小镇参与者都知道并相信,在小镇的商业模式和价值闭环构建中,直到目前,地产都是回避不了的——无论是从短期的资金平衡来看,还是从长期的物业增值回报来看,以及从小镇发展的本质之一(提供增量的品质化的宜居宜业宜游的人均空间)来看,无地产,不小镇,都可谓是铁律。

对文旅产业小镇也是如此。更何况,文旅产业作为中国产业体系中被普遍看好的战略性新兴产业,虽然正在经历一轮快速发展的黄金时期,但投资门槛越来越高、回报周期越来越长、竞争越来越激烈等,也都是行业的普遍共识,为此,针对文旅产业的金融配套体系改革正在成为迫切需要解决的问题。而文旅小镇,不仅要立足于文旅产业发展的规律来展开,还要受到市场和地方政府对基本投资门槛以及项目规模预期的约束,这就对文旅小镇项目的投资开发运营团队的资本运作能力提出了更高要求。

对此,正在经历新一轮战略转型的伟光汇通也很清楚,所以,在其2015年以来所推动的一系列转型安排中,除了进一步强化之前所积累的围绕文旅小镇的开发建设能力和商业运营能力外,更是通过一系列的理念革新、合纵连横和资源配置,逐步构建其围绕文旅小镇投资开发建设运营全产业链的金融支撑体系。

这些战略安排和技术操作包括但不限于:与国开行旗下全资子公司国开金融共同成立伟光汇通旅游产业发展有限公司(以下简称:伟光汇通旅业),以更快的节奏推进文旅产业小镇在全国的布局;发起成立伟光汇通文旅小镇基金,在为旗下文旅小镇项目提供融资支持的同时,也为市场上的闲置资金提供优良的投资标的;在越来越多的项目中,开始尝试资本介入式招商,通过灵活的资本手段为资源整合提供支撑;无论是集团层面还是在一些比较成熟的小镇项目,开始更加注重文旅自有文旅产品和服务品牌的孵化,通过资本赋能,推动集团内部和项目所在地区的文旅产业创新创业。

无资本,不小镇。在我们看来,无论是基于行业发展现实的需要,还是基于企业自身的战略转型安排,伟光汇通积极推动金融和资本与文旅小镇项目进行全生命周期的融合,不但必要而且及时,作为一家明显具有旅游和产业基因的企业,通过资本赋能,在剧烈的行业和市场变革时期,将为其赢得更多的战略先机,客观上也为特色小镇(尤其是文旅小镇)的发展模式提供了很好的案例化的实践探索。

当然,考虑到小镇本身所具有的社会和公共属性,我们在为这种资本赋能特色小镇开发探索鼓掌的同时,也需要防止小镇的营造和发展被资本绑架,就像防止过度地产化一样。

1、金融赋能文旅小镇全产业链

伟光汇通更加快速的文旅小镇项目布局和落地,出现在与国开行旗下的国开金融合资成立伟光汇通旅业以后。依托其在文旅小镇领域深耕多年所积累的成熟的案例、丰富的经验和大量的资源,再加上国开金融以及背后的国开行的品牌背书和资金支持,伟光汇通旅业的快速扩张可谓是理所当然。

在我们看来,通过双方的合作,不仅为伟光汇通文旅小镇的落地提供了更加多元和稳定的资金支持,客观上也为项目落地过程中地方政府的决策提供了更大便利,之所以战略性引入国有企业国开金融,与伟光汇通对新的中国政经形势下地方政府决策逻辑出现变化的敏锐洞察或许有直接关系。

公开的资料显示,国开金融有限责任公司成立于2009年8月,是国家开发银行经国务院批准设立的全资子公司,注册资本金606.24亿元。作为国家开发银行的全资子公司及唯一的专业投资机构,在国家开发银行集团架构内具有重要而独特的地位,主要负责投资和投资管理业务,已成为一个辐射海内外的综合性战略投资平台。截至2015年末,国开金融总资产1196亿元,管理资产超过1500亿元,2015年公司实现净利润46.6亿元。自成立以来,国开金融累计投资超过400个项目,累计对外投资1700多亿元。

城镇化是推动中国经济发展的核心引擎,国开行是中国城镇化发展的核心推动力量。国开金融秉承对中国城镇化进程的长期判断和坚定信心,充分借助国开行在规划先行、信贷资金和产业发展等多方面的资源优势,以民生、规划、产业、环保等城镇发展要素为核心,以市场化运作为基础,探索建设中国城镇发展新模式,服务中国城镇化进程。

2017年,伟光汇通获得国开金融战略投资,双方成立了伟光汇通旅业,正式成为国开金融战略入股的文化旅游产业投资平台,开启了平台升级、业务拓展的新契机。

“在国家战略性推动新型城镇化的背景下,文旅小镇、文旅产业的发展,双方具有很明显的互补性,所以,一拍即合。”伟光汇通文化旅游投资有限公司董事长、伟光汇通旅业总裁陆学伟说。

当然,国开金融在城镇开发领域的定位不只是简单地提供资本的支持。国开金融副总裁左坤指出,而是要“探索中国城镇发展新模式,提升城镇发展的品质,成为国家新型城镇化建设的引领者”。

比如,以伟光汇通旅业所直接参与投资的驻马店皇家驿站项目正是基于此理念,以城市发展促进文化复兴,以文化发展提升城市品质,尝试探索出一条依托文化产业带动城市繁荣发展的新模式。

据了解,新成立的伟光汇通旅业从成立之初,就完全按照准上市公司的治理标准来管理、按照资本市场的规范来进行管理。整个体系包括管理层的任用、人员的招聘、资金的管理,以及项目的选择,都有一整套完整的流程,除了正常的股东会、董事会,还有投委会、立项会,这些体系全部都要专业的团队,一起对项目进行评估,可以做了,才会有资金支持往下一步走。

在业内看来,能够吸引国开金融的战略性入股,成为国开金融加持的文旅产业投资平台,伟光汇通可谓是如虎添翼,进一步完善了针对文旅产业小镇的全产业链的服务体系构建,在原有的开发建设全链条和运营管理全链条的基础上,又增加了一个金融投资全链条,为金融赋能文旅小镇全产业链提供了具体的支撑。

“就伟光汇通的商业模式而言,在原有的土地收益和文旅产业运营收益的基础上,伟光汇通还将谋求资本市场收益。在未来的几年,伟光汇通运用可持续发展的理念打造多个文旅小镇,构建产业生态,进入资本市场,培育上市公司,或对自持物业进行资产证券化,多维度、多概念的获得资本运作收益。”伟光汇通旅业联席总裁王军说。

2、为社会资本提供投资通道   

在我们看来,和很多快速成长的企业一样,对伟光汇通来讲,其资本运作和金融服务体系的构建,也至少包括如下三个阶段:第一个阶段是解决资金相对短缺的问题而进行资本运作,以多元化的手段,在确保合规合法的情况下进行融资和投资;第二个阶段就是利用自己成熟的商业模式和产品线,以及政策红利,为市场上的闲置资金找到好的投资通路,实现双赢;第三个阶段就是,通过全产业链的服务体系构建,结合社会资金,在实现项目快速拓展布局以及持续运营的基础上,在适当的时机整合上市,以实现更加开放和高效的与社会资本的互动,进而不断提升企业的市场化水平。

通过与国开金融的合作,再加上基于企业成熟的产品线和积累的良好口碑在金融机构那里获得授信,应该说已经过了第一阶段,从其近一年来的项目的扩张速度来看,也可以说明这一点。目前正在大力推进的是,通过新的机制的设计,为市场上的闲置资金找到出口,并将上市作为企业发展的重要战略规划之一。

据介绍,在与国开金融共同成立伟光汇通旅业的基础上,伟光汇通文旅小镇产业基金也已经发起成立,预期规模是100亿,专门用来支持伟光汇通在全国的文旅小镇的快速布局。而且,这百亿的基金作为母基金,针对具体的小镇项目或小镇项目内更具体的产品和项目进行进一步的市场化的配资,以带动更多的市场资金入场。

此外,伟光汇通也开始意识到,当文旅小镇越来越成为一个文旅产业发展平台的时候,无论是招商还是对基于平台构建文旅产业生态的考虑,都应该将金融支持和资本运作提升到更高的战略维度,通过资本介入和金融服务体系来推动招商和文旅领域的创新创业。

目前,就伟光汇通运营逻辑中的自有产品和服务品牌的孵化和培育而言,也是秉持着开放态度来看待这一问题的,可以选择投战略投资,也可以考虑并购,也可以通过债权来推动合作,还可以通过一些补贴手段,等等,具体根据合作方的意愿。

“我们的态度很开放,需要资金的团队我们可以投资,可能收购的我们就收购,我们还可以拿出小镇的优质物业和租金补贴进行扶持,这要看具体的情况而定。发展到今天,别人有的方式我们有,别人没有的方式我们也有,这就是平台型企业的优势。”陆学伟说。

资本介入式招商也是同样道理。有很多不错的产品和服务品牌,受制于运营团队的经验和视野,无法更好的实现异地的复制,这样以来,完全可以与伟光汇通旗下的文旅小镇平台网络结合,加上一定的投资支持,通过品牌、资本、渠道等的结合,实现在文旅小镇的多地复制,从而实现多赢。

不仅如此,在我们看来,随着这些文旅小镇的发展,基于全域旅游的资源整合而展开的资本运作也将成为伟光汇通的理性选择之一,这样不仅可以为小镇的建设投资提供更大空间的资本运作空间,还可以通过这样的运作,在较高水平上推动整个区域文旅产业发展的投入水平,而且,从一开始就实现目的地和集散地之间的联动,更加有利于全域旅游的发展。这将是伟光汇通未来可以轻松实现资产倍增的极具想象空间的路径之一。

比如说,有些项目可以考虑与当地的A级景区进行深度的互动,甚至是产权上的委托运营和并购,这样不但可以利用这些强势的旅游资源直接推动项目的整体融资规模,还将为其未来智慧旅游的布局提供一个较高的起点。

始于洞察,成于实践,盛于开放。对伟光汇通而言,发展到今天这个阶段,文旅小镇的资源配置平台的属性越发明显,不但包括围绕项目所在地区的产业结构调整和城市综合转型所进行的资本的配置,在实际的文旅小镇运营当中,也开始和越来越多的合作伙伴联合开发和运营。比如,在一些项目中,针对酒店和餐饮等业态的运营管理开始尝试引入更加专业的团队。

“我们也在不断的摸索,在一个文旅小镇中,哪些是必须由我们亲自来做的,哪些是可以通过寻找最合适的合作伙伴一起做的,合纵连横必然是伟光汇通发展中的战略常态。我们需要做的就是将文旅小镇最核心的内容和价值做起来,比如关键的建筑景观、整体运营、金融服务等,以保持小镇的长盛不衰。”陆学伟说。

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