普通投资者眼中的商丘房地产:多数人认为当下价格有点高了

文丨谷雨(方塘传媒《重新发现商丘》主编)

中国房地产市场化之路近20年,这20年的行业周期恰在改革开放40周年大周期里,房地产跟随中国经济大发展的脚步,几经跌宕起伏。房地产关乎社会民生,关乎政治经济,其繁荣兴衰对于中国经济的影响非同寻常。

虽然,房地产周期里的每个小周期都有政策调控的影子,不管是去库存还是严调控,实际上,在很长时间以来,房地产反而是穿越经济牛熊周期的最佳投资品种。

近年来,商丘房地产市场发展迅速,尤其是伴随着一线大牌地产商的到来进入了巅峰状态。

一线大牌房地产企业,像绿地、碧桂园、恒大等,在改善人居环境、引领品质生活方面确实是增加了大众对于购房置业的新选择。

当然,一线地产品牌受制于一二线市场调控转战三四线城市而来,试图分享三四线城市最后一波房地产盛宴,各种因素导致了房价的疯狂,房价的这种疯狂已经跟社会平均工资水平不匹配的,应该说有比较大的剪刀差。

商丘目前社平工资水平差不多4000元左右,而商丘市区房价均价应该在每平方6000元左右(日月湖CBD房价每平方已经过万),很显然,工薪阶层单凭自己的工资去买房居住或者投资是很吃力的,靠父母全款买房、贷款买房、各种拆借、拆迁货币补偿款等形式就成为当下房地产市场刚需消费的主要形式。

在今年上半年房地产消费大潮退去后,商丘房价也经历了小幅下跌,目前,整体行情较上半年有所回落,无论新房还是二手房市场交投均有体现。

抛开刚需消费,一大批房地产投资客多半是进行既有房产的抛售动作,静待市场回落,择机选择合适的价格区间,介入新一轮的房产投资。

1、普通投资者眼中的商丘房地产

一直以来,房地产具有明显的商品属性,被国人看成一件成熟的抗通胀的投资品种,是家庭、企业财富升值保值的最佳选择。房地产开发商对客户进行地毯式扫街、电话、微信等多元化的营销推广,无形中给人一种时刻聚焦房地产的紧迫感,情不自禁会对房地产关注多一些。

商丘房地产市场应该说已经成就了很多人财富增值的神话,而这些神话的缔造者被世人奉为有眼光、有财运,不管是用贷款还是自有资金所进行的地产投资,无外乎赶在了低迷期介入,就是说资金的时间价值体现在了房地产的增值上,正所谓“别人贪婪,我恐惧,别人恐惧,我贪婪”。

很多年前,有一部分人期望买房子,但是他们认为当下房价高,需要等待,一等便是一年、两年,但是,房价非但不跌,而是上涨的;偶尔再安慰一下自己,房价还是会跌的,果不其然,房价因为政策调控,跌了一些,但是,买房者心中的价位还有更低点,无奈,并没有出现更低的房价,相反,房价又回到上升通道中,这种状态的人有刚需者也有与房地产投资永远失之交臂者。其实,说到底,他们对于房地产投资的判断过于感性,期望太高,总是以自身的购买逻辑试水市场的逻辑,是行不通的,商丘房地产十几年来,不知道有多少人经历过房地产投资的焦虑。

当然,房地产投资成功的案例要多些,从炒楼花年代算起,这类投资者懂得快速挣钱的秘诀,依赖号源的稀缺性,积累了一定的资本,待这种炒作方式不流行的时候,进入真正的购买置办房产大军中,成为较为持续的投资者。在20年的地产周期里,有的可以轮番投资,不断的聚焦商丘房地产市场的潜力,不同的周期持有房产成本不同,整体下来,还是具有优势,出租或高价抛售成为普遍选择。

事实上,最近我们走访了一些普通投资人,多数人认为当下商丘房价高了些。普通消费者中,一部分人宁愿选择做长租客,也不想眼下买在相对高位;还有一部分人争相在这个时点去投资商铺,正所谓越涨才越买;不管哪种选择,他们都是基于自身对于城市和房地产市场理解下量力而行的生活方式。

2、构建自己的房地产投资逻辑

商丘城市定位是区域中心城市、中原经济群副中心城市、淮海经济区城市、徐州都市圈辐射城市,有可能未来陆续会挖掘出新的城市区域发展优势;商丘市域空间结构为“一主、两区、四轴、五组团”,重点围绕中心城区版图深耕,结合县域五组团协同发展战略,共融共生,发展框架很明显,是要继续扩展的;GDP总值未来十年新的量级以及居民收入水平的垂直增长,无不表明未来商丘城市的经济增长潜力。

在我们看来,商丘处于城市的新一轮发展转型周期,其经济随国家宏观走势而放缓,但是,从长期经济高质量发展要求来看,房地产市场是反应经济周期一个敏感的要素,从商丘城市本身经济发展来看,商丘房地产未来不会出现断崖式下跌,可能更趋于理性,当然其房价也更能反应城市的发展水平。

从家庭、企业资产投资渠道选择来看,房地产都是绕不开回避不了的话题,不管是住宅地产还是商业地产都有自身的投资逻辑,而普通投资者就要充分熟悉房地产价格运动周期以及所属地的区域发展规划,结合自身的资产配置比例,适当投资。

当然,房地产交易是双向的,有买就有卖,多少人卖就有多少人买,现在更多的人选择在相对高价进行抛售,而此刻接盘的人,我们不能说不值得,如果是刚需,何时都是可以的,如果是投资性的行为,可能耐心等待一段时间也未尝不可。

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