商丘房价还会涨吗?看看邻居徐州的房价可能就知道了

文丨谷雨(方塘传媒《重新发现商丘》主编)

在全球一体化趋势及区域经济发展规律来看,单一城市的发展越来越受到局限,城市必须要考虑协同跨区域发展战略,将城市放在某一个或者多个城市群框架下,思考经济发展问题。

当然,商丘的发展也不例外,它应该围绕所处城市群具体区划、配合城市群中各城市发展,或者在某一方面引领城市群发展。

1、商丘经济发展步入区域协调发展新阶段

2012年11月,国务院正式批复《中原经济区规划》,所谓的中原经济区是以郑州大都市区为核心,中原城市群为支撑。从战略定位上来看该区域是全国工业化、城镇化、信息化和农业现代化协调发展示范区,全国重要的经济增长板块,全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽,华夏历史文明传承创新区。中原经济区已经成为继长三角、珠三角及京津冀之后的,全国经济第四增长极。

2016年12月29日,国家发改委印发《中原城市群发展规划》,支持安阳、商丘、南阳、长治、聊城、蚌埠、阜阳等建设成为国家区域中心城市。

商丘作为中原城市群的节点城市,将受益于此国家级战略规划,根据战略定位,明确城市综合优势,大力发展现代农业、服务业、新型工业,将特色产业优势与交通枢纽优势强强联合,城乡经济统筹发展,注重经济发展与生态修复同步进行,对外做好跨区域协调发展,尽快实现国家区域中心城市建设目标。

不日前,国务院批复了《淮河生态经济带发展规划》,按照《淮河生态经济带发展规划》,商丘是在规划范围内的城市。此规划实质上是开辟一条中原连接淮河的黄金水道,航运水道的打通,让淮河生态经济区内的物资集散多了一个新的水运渠道,从生态角度促进区域创新驱动发展,可以将区域内的优质的煤炭等物资输送到长三角地区,商丘作为豫东门户,沱浍河航道曾是历史上是重要的运输枢纽,航道修复后,将完善商丘水运交通网络,利于河南、安徽的经济协调发展。

届时,随着水运航道的开通,商丘的交通立体网络的构建达到了新的高度,也实现了从公、铁、水、航等各种交通形式上的通达商丘。

按照淮海经济区的规划和部署,徐州很明显已经成为该区域的中心城市,围绕徐州周边辐射的都市圈,将会在区域协同中实现跨省发展,此前出台的《2018年淮海经济区核心区一体化建设工作方案》中,完善区域内的综合交通设施,实际上围绕徐州为中心点建设“米”字形多重交通网络,其中,跨市投资合作将会频繁,一小时经济圈的打造,不单给徐州带来新的经济增长极,同时也为像商丘这样的区域内城市作为承接徐州主城市的协同发展带来新的机遇。

商丘和徐州都有来自于区域性国家战略政策的加持,未来将会分享更多的政策支持红利,从交通、文化、资源等要素来比较两个城市的经济发展,我们可以看到,虽然商丘现在的经济体量无法与徐州相提并论,但是两者在发展路径以及转型机遇来看,不无相似之处,未来,两个城市在各自区域内的发展都是竞合关系,转型方向将回归到城市内生性经济增长,将内生性增长与外部打通,不管将来对标的是国内城市群还是国际城市群,都需要城市的核心驱动力来迎接国际新发展格局。

2、商丘徐州房地产对比分析

2017年,徐州在江苏省GDP排名第五位,GDP总值6600亿元,商丘在河南GDP排名居中,GDP总值2200亿元;根据最新数据统计显示,徐州房价每平方9500元左右,商丘房价每平方6000元左右;绿地、碧桂园、恒大等大品牌地产商在徐州、商丘均有住宅项目。

从经济体量对于房价影响来看,商丘房价还有新的想象空间,但同时也说明了,商丘的高房价与居民收入呈现出不平衡状态,也就是说低收入群体成为高房价的仰望者。可见,低收入群体的住房保障措施的完善也是需要政府重点关注和改善的方面。

因房地产市场受政策调控变数较大,国家立足于房地产的均衡商品供给,遏制炒房投机行为,所以,从大品牌地产商发展路径来看,由一二线城市转战三四线城市的趋势已经发生,而最新一轮攻城略地已经宣告结束,转战三四线城市的结果对于房地产开发商而言,几家欢喜几家愁,土地时间价值决定了地王的频繁爆出,同时也变相表明,老百姓最终要为高房价买单,这也是三线城市商丘高房价解释之一。

将商丘、徐州房地产市场对比分析,我们可以进一步判断出商丘未来房地产市场发展趋势,因两个城市战略规划、区位优势、文化资源等具有众多相似之处,商丘经济体量的增长空间可以对标徐州,只不过,这个增长是需要时间成本的,我们可以想象下一个十年,商丘的GDP总值增长是值得期待的。

3、三线城市的商丘缺什么

房地产行业可以说是分享了城市发展的红利,新型城镇化促使城市中心版图不断往外延伸扩张,人口的流迁、教育、医疗等要素的非均衡配置导致越来越多的人在城市置业成为一种趋势。而且,这种趋势成为人们追求高质量生活方式的最直接体现,同时也造成房地产市场短暂供给失衡,房价也越来越高的发展趋势成为买房者必须要面对的现实。

近年来,商丘城市的基础硬件设施日趋完善,伴随着公共设施的建设,商丘房地产市场呈现出异常火爆的局面,尤其是今年以来,个别楼盘率先引领商丘房价突破了万元时代,商丘房价可以说真正步入了三线城市水平。

商丘房地产市场步入三线之列并非稀奇之事(如果一个城市快速发展过程当中,房价停滞不前,也是不正常的),除了房地产之外,三线城市商丘的标配,到底还缺少什么?

大商、沃尔玛、大润发、万达、红星美凯龙、爱琴海购物公园、方特、绿地地标式建筑、建国信华五星级酒店等等,这些项目有的早已正常运营,有的在建中,无疑,都在提升商丘三线城市的逼格,在改善商丘人民的购物消费新体验。

随着居民收入水平的提高,人们除了追求不断提高的居住环境之外,更需要像图书馆、体育馆、歌剧院、展览中心等公共设施,来满足人们日益增长的精神、文化需求,当然,这些公共设施也是展现一个城市有活力、有内涵的标配。

在我们看来,商丘作为发展转型中的重要节点城市,其发展要立足城市自身的物流集散、产业特色、文旅资源等优势,培育经济内生性增长极,利用所处各都市圈的承接产业转移便利以及国家区域中心城市建设规划支持,在中部崛起和“一带一路”国家战略中,抓住转型发展机遇,变革已来,商丘未来发展可期。

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