商丘房地产需要绿地的地标式建筑,但不欢迎投机客

文丨谷雨(方塘传媒《重新发现商丘》主编)

2017年2月,习近平在中央财经领导小组第十五次会议上指出要建立促进楼市平稳健康发展的长效机制,把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。

国家对于房地产的政策导向一定程度上起到宏观调控作用,虽然市场对于政策反应有时滞差异,但是中央的定调决定了房地产的发展方向。所以,无论是对房地产进行投资还是刚性购房,都要充分研究政策导向,选准有利时机,以备时需。

在此背景下,无论是决策者,还是消费者,甚至是投资者,商丘的房地产市场相关利益主体,都应该有清晰的认识。

1、商丘也需要新时代地标建筑的出现

从城市发展逻辑来看,房地产对于城市发展功不可没,主要因为房地产本质上也是伴随经济发展、人口增减、供需变化、金融、财政税收等要素有效融合城市大发展前提下的产业经济。全国大多数城市的经济发展与房地产基本上是正相关的,这跟中国特有的国有土地产权政策及土地出让金对于财政的贡献密不可分。

从城市发展时间轴线来看,过去,城市的扩张可能更加偏重扁平化,对于土地的依赖程度更大;未来,城市的发展要用土地存量换取生态、环境、产业、人才等,逐步摆脱对于土地资源的依赖。

从建筑学对城市影响来看,建筑地标逐渐融入到城市格未来调中,正成为一种无声的力量向人们呈现出一个城市鲜活的生命力。

绿地控股践行“用地标建筑推动城市发展”的理念,35座世界级摩天地标、60余座现代服务综合体、100余座产城一体化新城镇体,依托自身优势,积极发展大消费、大金融、大基金、科创、康养等地产关联版块集群,从城市地标缔造者向城市运营者完美转型,思考城市的发展。

商丘也是需要地标建筑的。按照规划,绿地商丘日月湖项目(绿地中央广场)总占地面积112亩,总建筑面积30万平方米,其中一栋超五星级酒店楼高260米,一栋五星级酒店楼高130米,一栋精品酒店楼高80米,计划总投资20亿元,是一个集甲级办公、超五星级酒店、高端商业等功能为一体的辐射整个豫东地区的智慧型综合示范地标项目。

绿地中央广场项目落子商丘意义重大,不但提升商丘整体城市建筑品质,而且引领商丘整体城市基础建设水平,从而拉近商丘与世界对话的距离。

待绿地中央广场项目建成后,商丘日月湖周边将成为真正意义上的CBD所在,万城将为之瞩目。

2、商丘房地产市场不欢迎投机客

房地产投资一度成为最热门的议题,不光因为房地产投资对于宏观经济增长的直接拉动效应,居民从房地产投资中分享了房价上涨的红利(过去十年,房产投资收益惊人,在投资品类中无风险、高收益),开发商从房地产开发中获利,政府也从房地产产业中捡到财政充盈至上法宝,金融机构从房地产投资链条中坐收渔利。

看似是一条惠及民众投资属性、政府、金融、地产商的房地产行业闭环,却无奈苦苦嗷嗷高房价的工薪阶层以及近年来一、二线房地产市场的扭曲发展下,国家意志的房地产宏观调控政策强势出台(多个城市限购政策推出、银行贷款利率提高),这也正式宣告,房地产投资市场将面临一定程度的冲击。

我们从利率政策来看一下房地产调控的政策影响:首套房贷利率连续22个月上涨,目前全国平均数是5.71%,而大城市的出租回报率通常低于2%,二、三线城市的出租回报率也就是3-4%,从此,我们能够看到,所谓的房地产调整并不需要价格快速下跌,即便保持现状,连续几年不涨,对于投机资金的打击也是很明显的。

简单点说,相当于炒房的人向银行以5.71%利息借了100万,按2-3%的利息借给租客,如果房价一年不涨,房东差不多亏两三万,所以,本轮调控能坚持2-3年,不需要房价下跌,用杠杆炒房的投机客就会倒下来一大片,这里面暂且抛开了地产税的因素,一旦地产税推出,那么,投机客手里的房产估计也快成烫手的山芋了。

从一个城市的人口变化、城市基础设施建设、经济发展、产业升级、金融、人性等诸多因素可以窥见该地区的房地产的周期性变化。从而能够判断出这个城市的房地产所处的发展阶段以及未来可能出现的变数问题。

改革开放之初,商丘市区面积不足5平方公里,街道总长度不超过10公里,最高建筑不超过5层楼,市区人口不到10万人;目前,商丘市城区面积已达125平方公里,市区人口126万之多。改革开放40年来,商丘变化显著:城市规模今非昔比,城市基础设施建设日益完善,随着城市的扩张,城市化脚步变快,城市的人口随之增长,居民消费水平提升,经济大跨越发展,产业升级迭代趋势显现,城市土地价值随着人口、收入水平、城市发展等一系列因素逐渐升值,反应在开发商成本中的房价能直接说明土地这些年具体的增值空间。

最近一个十年周期,商丘房价上涨4倍,已经充分说明影响商丘房地产诸多要素目前还是处于有利局面,但也要充分看到一些影响房地产市场变量因素,以便满足房地产各种需求的准确时点的掌控。

在我们看来,房地产作为一个长期制胜投资属性的商品功能会逐渐弱化,取而代之的是解决高质量住房、高品质人居环境等改善型需求,以及00后婚房刚需的到来,就商丘房地产来说,因三线城市房地产政策调控滞后联动效应,城市经济发展,加之商丘本身城镇化率较低,城市产业升级、经济集聚区的打造有望助推农村人口进一步向商丘中心城区转移,商丘房地产市场应该比想象中的坚挺,但也不是完全无坚不摧的,会随着主流大环境慢半拍的传导节奏变动。但也很明确的是,商丘的房地产不需要投机客,更不应让投机者扰乱商丘房地产的健康可持续发展。

3、也需要防止对房地产的妖魔化认识

房地产涉及关联行业较多,其生死攸关到产业链的兴衰,所以,房地产健康发展就尤为重要,在积极推动城市房地产调控的同时,也需要避免对房地产市场的一刀切式的粗暴调控,甚至妖魔化房地产的存在和发展。

万科已经在转型,其战略已经向生活服务、住宅服务转变;招商地产向产融结合转型;金地集团分步骤向多产业(金融、教育、医疗、养老、体育)模式转型;保利地产转型为不动产生态发展平台。

应该说一线房企的政策敏感度及市场快速反应能力是很强的,去地产化的经营思路,实质上也是依托过去数年房地产经营帝国的大数据平台衍生大消费、大金融、大医疗、大教育等关切人们基本生活需求的服务资源的整合。

转型是一种需要,行业发展的需要,也是房地产健康发展必由之路。

近年来,商丘房地产市场吸引了恒大、绿地、碧桂园这样的高端地产的目光,这些大牌地产商对于人居环境的改善、住房品质的提升具有现实意义。当然,从今年八月份商丘特大洪水影响来看,房地产的配套设施---地下车库,是一个比较容易忽略的细节,地下车库建设的标准化、出入口设计、防洪防灾等安建问题都不容忽略。

一座座高楼林立的现代化都市,需要产业来激发新活力,商丘房地产市场的可持续发展应该重点考量产城融合发展问题,打造市中心城区产业片区与城市建设配套,特色产业与县域经济融合发展,商丘不该是强势房地产市场下的附庸,而是围绕城市建设过程中产业带动城市经济发展的赢家。

另外,依靠土地出让金的财政将被颠覆,财政税收的改革对于过度依赖土地增值收入的地方政府是一个信号,至少从政策来看,从土地财政向税收财政转变也是一个大趋势,设计合理的财政税收政策对商品房计税,调节土地供给,对保持房地产供需平衡有重要意义。对此,商丘也应该有清晰的认知,提前做好战略规划和调整。

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