未来已来,商丘的房地产还值得投资吗?

文丨谷雨(方塘传媒《重新发现商丘》主编)

房地产的发展与人口流动、区域经济、财税、信贷密切相关。所以,我们在投资房地产时要研究影响房地产的相关因素,然后做出合理投资决策。房地产政策、财税、信贷属于宏观层面,这些宏观政策影响着房地产的趋势;人口流动、区域经济偏微观,需要结合当地实际情况来判断房地产在未来是否具有升值潜力,是否具有投资价值。

事实上,三线城市商丘房地产市场,在对于宏观政策的反应方面有一定的时滞,人口流动趋势仍然是城市化方向,整体经济态势向好向上发展,目前,商丘房地产整体平稳,房地产改变了商丘,在全国宏观调控政策下,商丘房地产投资该怎么做?

1、被房地产改变的城市

房地产是典型的周期性行业,而这个周期性行业的波动受制于政策调控影响较大,其繁荣与否直接关系到房地产行业上下游行业的景气度,从这点来看,房地产主导着中国的产业生态,过去,房地产经济为GDP增长引擎,而现在,房地产的生态链条在发生微妙的变化,一场房地产经营转型革命漩涡在起。

过去10年,物价上涨,购买力明显下降。十年前把现金变成房子的则实现了增值保值。事实上,过去十年里没有比房子更好、更简单直接的投资品了。房地产改变了投资生态,对比股市暴涨暴跌,房市一路稳涨,两者形成了跷跷板效应。

房地产投资买涨不买跌的从众心理无形中造成需求旺盛的卖方市场格局,开盘即售罄的楼市旺景不断上演,房地产造富神话让人们肆意放大杠杆融资买房投资,犹如公众普遍认为股票投资处于一个大赚特赚的状态,他们就会购买股票甚至用保证金放大交易,但是,通常情况下他们第一次进入也就是最后一次进入。

在很多人眼里,选择一座自己喜欢的城市工作、定居是一件幸福的事情,人口流徙趋势影响了一线城市房地产多年的疯狂,与此同时,房地产也碾压着无数奋青奄奄一息的碎梦,无论怎样,房地产都影响了民众的幸福指数,多少人无奈的成了房奴,说好的幸福呢?

高楼林立的城市,隔离了乡土生活的亲近、熟络,城市中邻里之间的关系与乡里乡亲的乡村生态截然不同,城市化进程中,受益于城镇化的房地产市场试图促进城乡融合,而实际上,城乡融合非一朝一夕之事。

经过近10年的发展,商丘城市的基本面貌因房地产而改变,居民住宅质量逐步提升,近年来,大牌地产商的入驻不断引领商丘房地产品质化发展,但偶尔也存在利益驱使下无视业主权益的地产商和业主的纠葛。

2、房地产进入下半场

国家统计局公布数据显示:2018年1-10月份全国房地产开发投资99325亿元同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中住宅投资70370亿元增长13.7%增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

由此我们看到,经过本轮房地产严控后,全国房地产去投机、去杠杆化态势明显,对开发商而言,去杠杆、信贷收紧,直接影响现金流;对投机客而言,去杠杆、提高房贷利率、限购,打压了投机炒房客的热情;各地均出现不同程度的房价下降、房地产销量下滑等现象,逐步让房地产回归居住属性,价格回到合理区间。

随着保障房、租房市场、共有产权房等市场的逐步完善和普及,解决居有定所的问题不仅仅是自有购买一种方式,居民可以选择租房、购买共有产权房、申请保障房多种方式。房地产多重保障措施的落实解决了高房价和收入不平衡之间的矛盾问题。

房地产市场环境的变化,影响着人们对于房地产的投资态度,如果按100万一套房的价格计算,存一年定存,收益一万多,而用来购房,未来将面临一定的价格下行风险(房产税一旦推出后的持有成本增加),而且考虑到房地产交易的变现周期、税费因素,在目前这个阶段投资房地产未必是最佳选择。

2018年,商丘棚户区改造已经告一段落,随着国家货币化棚改逐步叫停以及棚改拆迁户短期购房需求已满足,市场新的购房需求很多处于观望期,以至于市场上出现买房即被降价的现象,所以,在房地产市场下半场,要适当谨慎,如非刚需,可以保持观望。

3、商丘房地产投资需要注意什么

近20年来,房地产具有明显的家庭理财功能属性,因房地产属于不动产,所以,房地产也成为固定资产投资品种,从投资角度看房地产,在了解到房地产宏观政策以及当地具体情况后,还需要关注成本、收益率、时间三大关键因素。

所谓成本关系到房地产投资时期的资金成本,与房价、资金来源有关;收益率是投资房地产最终变现后的收益与成本的比较;时间是预期持有房地产的期限。要同时考量这三个因素,才可以得出房地产投资价值,时间成就价值,解释了房地产投资的经典意义。

过去,房地产投资可以说是资产保值增值的黄金法则,似乎这种滚雪球式的理财方式已经深得民心,那么,未来的房地产投资神话是否会一直延续下去?身居三线城市商丘的民众,投资房地产需要注意什么?

首先,要理解国家对于房地产政策意图,在只住不炒的呼声下,房地产投资的热潮逐步冷却,房地产投资属性逐渐消失,所谓理性投资,要懂得大势,房地产投资的大势是明显趋弱的,及时关注国家宏观政策的变动,可以作为房地产投资重要的决策依据。

另外,标的房地产所处的地段、教育、物业品质、景区等微观非系统性价格因素对住房价格有显著影响,这些因素也是置业投资不容忽略的部分。

当然,三线城市商丘城市化正加速进行中,其房地产周期运动仍处于上升期,抛开居民高杠杆融资投资房地产这个因素,潜力地段的商铺、住宅房产,尤其是人流量可观、商圈业态完善的商铺,可以重点考虑在房地产周期运动小波谷阶段投资。

从时间节点来看,2019年三四线城市房地产市场可能孕育变局,随着棚改货币化安置逐步叫停,购房需求和短期炒房热钱双降温,同时,对于刚性需求而言,是个不错的置业机会。据我们调查,从商丘二手房交易情况来看,购房者由激进到谨慎的态势愈加明显。

在我们看来,房地产作为一个投资品,要适时考虑退出机制,根据自己的持有年限、预期收益率、即时房价,不惜售,该出手时就出手。

未来几年,房地产将继续去投机化,逐步回归理性。三四线城市房价可能出现较大分化,而政府解决房价与收入不均衡的长效机制建立后,炒房需求会逐步退出市场,房地产市场将走向健康可持续发展的轨道上来。

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