2018与华夏幸福的新变局

文丨于一洋(方塘智库区域战略研究中心研究员)

10月26日晚,华夏幸福发布了2018年三季报。报告显示,2018年前三季度,公司实现销售额1077亿元,实现营业收入451.41亿元,同比增长46.14%;归属于上市公司股东的净利润78.78亿元,同比增长26.49%;净利率达到17.45%。

很显然,考虑到目前国内外宏观经济形势所面对的严峻挑战和不确定性,这样的一份成绩单,对华夏幸福而言,利好明显,直接回应了市场普遍关心的地产企业以及地产收益作为主营收入类企业现金流和资金链的问题。

整体来看,华夏幸福业绩增长稳健,净利润增速及净利率处于行业较高水平。在宏观环境及行业调控仍趋紧的情况下,华夏幸福通过着力控风险、稳增长,战略和资源匹配聚焦,严控经营风险,着力提升经营质量,在较大程度上实现了规模和质量的稳健增长。

除此之外,还值得进一步探讨的是,如果说半年报所体现出一些新的发展趋势还有较多的不确定性的话,那么,截止目前,有些趋势性的变局开始成为更明确的事实,并将作为观察华夏幸福中长周期企业转型的关键点。

比如,经过一段时间的地产去库存操作,无论是从销售面积还是从销售额来看,效果明显,不但直接补充了现金流,而且,从长期来看,也为企业更加彻底的去地产化化解了很多负担。

无论是从存量产业新城项目的营收贡献,还是从增量产业新城项目的布局拓展,京津冀地区之外的产业新城项目都成为最大亮点之一,这不但直接回应了外界对于华夏幸福长期以来过度依赖京津冀地区的项目布局的质疑,而且,以环郑州、环南京和环杭州为代表的非京津冀地区的异地复制类产业新城项目的持续盈利,让产业新城的异地复制突破了个案属性,做实了商业模式层面可行性的战略预期。对京津冀地区项目的依赖正式被打破。

还有就是,从更长周期来看,无论是从华夏幸福既有的产业新城布局,还是接下来的战略布局逻辑之下所可能推进的新的项目布局,都与中国新一轮的区域新崛起的空间分布有很高的一致性,随着这些区域以大都市圈快速发展为特点的城市化进程的推进,华夏幸福也将有更多项目开始进入收益周期,从而让企业的整体业绩获得更快的增长,在区域上也将变的更为均衡。随着中国城市化开始进入以都市圈快速发展为特点之一的新阶段,华夏幸福再次与中国的城市化进程实现了良性互动和共振。

在我们看来,这一转折点的出现,对华夏幸福的影响将不仅体现为今年前三个季度的业绩状况,这一态势也将在第四季度得到持续,并将可能成为未来三年到五年的常态,所以,对华夏幸福而言,2018年的变局,具有更长周期的观察价值,对华夏幸福的影响可以作为下一轮增长的重要参考,多年以后,回顾华夏幸福企业发展历程时,2018年或将成为一个关键性年份。

1、异地复制项目开始持续成为新增长点

季报数据显示,非京津冀地区前三季度实现销售面积443万方,占总销售面积比例达到46%,较去年同期增长90%。而在2018前三季度销售额里,产业新城销售收入也在逐步增加。

其中,环南京、环郑州、环杭州区域1-9月销售面积占比分别达到13%、11%、7%,环合肥、环武汉区域开始发力做出贡献。继环南京和环杭州区域之后,以环郑州区域为代表的异地项目增长点持续显现。

这些数据表明,华夏幸福经过多年深耕产业新城,在逐步打破对传统房地产收入的过度依赖的同时,产业新城销售收入的扩增和持续盈利,已成为华夏幸福最重要的增长点,在房地产已经进入新一轮下行通道的背景下,这一点是非常重要的。

其次,在华夏幸福的营收构成中,对于京津冀地区的依赖在减小,非京津冀区域占比不断增加,这得益于产业新城的异地复制,其成果进一步凸显,进一步验证了产业新城模式的可复制性。

这些数据可以说是有力回应了之前对华夏幸福三个普遍存在的质疑:一是经过对产业新城的深耕,到底能够在多大程度上打破房地产的依赖;二是经过在全国的项目拓展,到底在什么时候可以摆脱对京津冀地区营收的过度依赖,尤其是在京津冀地区调控政策不断深化的背景下;三是之前出现的以环郑州为代表的异地产业新城的业绩增长,是否只是个案式的异地项目成功,到底在什么时候可以实现普遍性的异地复制类项目的营收增长周期,以证明产业新城模式在全国其它地区的可行性。

关于打破对京津冀的过度依赖的努力,不仅体现在存量的项目上,数据显示,2018年前三季度,华夏幸福新签PPP项目合作协议共17个,包括14个产业新城项目和3个产业小镇项目,其中有13个位于非京津冀区域,这表明了华夏幸福不断推进产业新城异地复制的决心和能力。

既有的数据可以说在很大程度上说明产业新城模式的可复制性,当然,产业新城异地复制自有其内涵和科学性,产业新城的复制不是僵化的复制,而是因地制宜,产业新城的异地复制并不是一味的落产业、造新城,而是需要根据地方经济发展水平,挖掘地方特色产业,在依托本地传统产业转型升级的基础上,引入能与之联动的产业,打造具有特色的产业新城。

在我们看来,产业新城异地复制并持续进入回收期,给华夏幸福带来的不仅是直接的财务表现,还将在案例和数据上对其异地复制战略提供直接的支撑。

对于华夏幸福而言,已经可以明确向外界传递的信心之一是,每一个产业新城的发展当然有其特色产业支撑和充分结合当地独特资源禀赋的要求,但作为一家专业的产业新城运营商,通过其系统性和面向全产业链的服务能力,以及全球化和市场化的资源配置能力,积极推动产业新城的异地复制落地,是具有可行性的,而且,可以持续的保持这种引领性的行业竞争力。

2、决胜于中国都市圈快速发展时代

在我们看来,对华夏幸福的观察,除了关注产业新城能否在异地的复制落地中不断提高非京津冀地区项目的营收贡献,还值得关注的是哪些地区的产业新城项目开始成为持续的营收增长点,未来还有哪些地区将脱颖而出,这背后的驱动逻辑又是什么?

要对此进行基本的研判,就需要充分结合中国城市化进程中正在出现的战略调整。

我们的研究显示,中国的城市化发展到今天,已经步入了都市圈建设的时代,在经济全球化和区域经济一体化背景下,作为区域经济发展的主体,都市圈对经济社会的发展起到了无法替代的推动作用,所以都市圈是中国区域经济转型发展的新高地。

尤其明显的一个趋势是,郑州、南京、杭州等这样的区域中心城市及周边地区都开始进入都市圈和大都市圈的发展阶段,这是中国新一轮城市化进程中出现的重要结构变化。而这些地区都是华夏幸福之前和当下产业新城项目布局的重点区域,由此,对于这些地区成为华夏幸福新营收增长点的统计结果也就很好理解了。

众所周知,都市圈除了一个或多个核心城市之外,周边还应有许多类似于“卫星城”的中小城市存在,产业新城就是其中最具代表性和普适性的一个,所以产业新城不仅是大都市圈发展的重要构成,也是重要驱动力。

特大城市在发展过程中,一般会经过“集聚”和“扩散”两个阶段,而都市圈建设就是发生在“扩散”阶段。当特大城市的承载力来到极限的时候,其内部的资源要素必要向周边扩散,包括资金、技术、产业、人才、教育、医疗等等,而产业新城就是承载这些“扩散”资源的最优阵地,核心特大城市和产业新城形成的“中心——外围”格局就是都市圈发展的基础和雏形。

对于都市圈发展建设而言,最重要的有三个方面,分别是空间拓展、产业布局与人口迁移,在三个方面里产业新城都发挥着无可替代的作用。

首先,都市圈的空间拓展追求的一定是可持续的,是人与自然和谐共处的,主要从三个角度展开:一是土地资源的合理开发利用;二是都市圈空间的圈层拓展;三是都市圈空间的合理重构。这里最可能存在的一个问题就是空间的过度拓展,造成土地等资源的过度浪费,留下了一片片的空城和“鬼城”。

那么,产业新城在这里能发挥什么作用呢?第一,产业新城建设对于土地的需求使得土地的开发得以合理利用而不会造成浪费;第二,一般情况下,步入都市圈建设的大城市其内部空间开发潜力基本消耗殆尽,其想要实现空间拓展只有两个方法,一是做存量,在城市内部进行空间的合理重构;二是做增量,向区域中心城市周边地区,一般表现为周边县域进行圈层拓展,而县域基本就是产业新城所在地,所以产业新城的建设对于都市圈的空间拓展而言,既是存量空间的激活,也是增量空间的承载,更遑论产业新城本身就是都市圈空间圈层结构的一部分。

其次,都市圈的产业布局是决定其经济实力和质量的核心标准,包括产业的集聚和转移。成熟的都市圈其产业布局一定是核心城市以生产性服务业为主,环核心城市带分布高端制造业及轻工业,重化工业等传统产业在更加外围的城市甚至直接搬离该都市圈。

而产业新城其最大的竞争力或者驱动力就在于产业。一方面,产业集聚形成的产业集群需要空间来承载;另一方面,核心城市疏解出的产业转移需要新的空间来承接,而这些空间就是产业新城,不仅是打造产业集群的首选地也是承接产业转移的最优选,而在产业新城承接产业集聚或者产业转移的背后,是资源和要素在核心城市与产业新城之间、产业新城与产业新城之间的合理流动。

不仅如此,产业新城在发挥产业承载作用的同时,还能发挥产业招商作用。以华夏幸福为代表的产业新城运营商们其本身自带强大的产业招商和培育能力,这对都市圈的产业布局而言,不仅是做了存量产业的调整,更是可以做增量产业的源泉。所以产业新城一定是都市圈建设中产业布局的核心竞争力和协调器。

最后,都市圈的人口分布与迁移才是考量这个都市圈的发展质量和城市化水平的最重要标准。人口城市化是都市圈发展的重要特点之一,但是人口过量的向城市迁移不仅给城市带来了一系列“大城市病”,也是形成“空心村”的主要原因。前文提到的“空城”和“鬼城”除了有土地过量开发、房地产泡沫放大的原因之外,还有就是人口不合理的流动和分布。

产业新城的打造对于正确处理人口问题的表现包括:其一,人口向大城市集中无非是因为那里有更好的就业机会、社会福利、公共服务,而产业新城通过产业打造提供大量就业岗位,通过建设基础设施配套提供优质的公共服务,在留住产业从业人群的同时能够吸引更多的人口来此工作生活,使在地人口就地城镇化的同时不会留下“空心村”。

其二,解决“大城市病”的核心手段是向外疏解一部分产业和人口,而这部分产业和人口需要有个空间来承载,产业新城,这为实现都市圈内人口合理布局提供极大帮助。

其三,当都市圈内建设起了多个产业新城之后,核心城市与产业新城之间形成了完善的人才交流通道,人口在政策或市场规律作用下在不同区域间自由流动,这为人才的跨区域交流提供了便利,实现了人力资源的跨地区合理配置。

所以说,在整个都市圈建设过程中,产业新城在空间拓展、产业布局、人口迁移方面都发挥着无可替代的作用。

在我们看来,随着中国城市化进程中越来越多的地区和城市开始进入都市圈化的快速发展阶段,产业新城的布局将成为更多地区的战略选择,这在客观上为华夏幸福产业新城的项目拓展提供了战略背景支撑,同时,在今年所实现了越来越多的项目的营收增长,客观上也为华夏幸福的新的增长周期提供了支撑,这当是观察这家企业很重要的一个视角,也期待接下来2018年的年报可以为我们提供更多的信息和案例支撑。

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