房地产与特色小镇的是与非

文|余婷婷(方塘智库文旅中国研究中心研究员)

如果用一句话来形容良渚文化村的“小镇之路”,那只有“十年磨一剑”了。

从城郊一座没落的文化遗址,到生态宜居的良渚文化村,万科花了18年。从良渚文化村到产业立镇的梦栖小镇,良渚新城管委会花了3年,双方的探索仍在继续。具备更强大的资源配置、整合能力的政府介入产业导入与园区运营,正好解决了之前开发商主导小镇在产业打造上的“硬伤”,盘活了已有的资源,而另一方面,万科良渚文化村恰好为梦栖小镇作了居住功能的配套,梦栖小镇起步就是站在“巨人的肩膀上”——生活、生态已经融合了,城与人已经融合了。

1、良渚文化村:万科的小镇实践  

万科的创始人王石在介绍良渚文化村实践的书的序言中,称这是一本记录小镇故事的书。这本书的名字就叫《走进梦想小镇》,出版于2014年,那时候,良渚往南十公里的梦想小镇动工伊始,良渚文化村已经建设了近15年。万科梦想小镇的内涵,与彼梦想小镇截然不同,更多的是一家房地产企业期望打造的理想的人居社区。

良渚文化村在良渚,良渚意为美丽的水中小洲,那一定是江南水乡的地域特点。的确,良渚是紧邻杭州的一个小镇。尽管它和其他的江南小镇看起来没有多大的区别,然而在考古学家眼里,却意蕴悠长。以良渚镇为中心并以其命名的良渚文化是一段消失已久的史前文明,其最引人注目的当属良渚遗址出土的各式璀璨生辉的玉器。这一距今四五千年前的古老史前文明,由来去终,都给史学家留下了无尽的悬念。它被遗失得太久,也被认知得太晚,以至于其对于中华文明发展的影响至今仍没有被充分的肯定。

在良渚文化村之前,也就是2000年以前,良渚文化以及良渚镇都失落非常。最早的良渚文化博物馆在镇上,非常小,且展出的文物并不多,许多良渚出土的精品玉器,都在浙江省博里。良渚镇,离杭州主城区20公里,因为工业污染,环境遭到破坏。而文化村所在的地块当时仍是一片荒地,项目早期的规划师走完这一片土地后,满裤腿都是泥渍。

十几年前,中国的房地产行业,正如一匹脱缰的马。“我们每天扔进黄浦江几辆车,时间就是金钱。”这句话道出了许多开发商的心态。拿到一块地之后,开发商往往并不会花时间研究与规划,而是匆匆开工,匆匆建设,匆匆交付,匆匆入住,新时代的移民们又开始了漫长而匆匆的“生活垦荒”。

良渚地块是幸运的,2000年,南都房地产开发公司拿到了其开发权。出于对良渚文化的敬畏,这家房地产公司做了一项颇具人文情怀的事。他们在英国霍华德爵士的田园城市理论框架下,由30人组成的团队,经过四年的规划、论证,提出了田园小镇的定位。这张蓝图在2006年南都被万科收购,万科接盘该项目之后依然被坚持下来。对于文化的敬畏,体现在产品的诸多细节之中。早在南都规划之初,就聘请余华、余秋雨等学者、作家,作为文化顾问,万科还邀请了来自全世界的建筑师设计这片土地。

不论是创始人王石还是后来的CEO郁亮,都在不同的场合提到,良渚文化村超越了一般的远郊大盘,它就是一个小镇。在万科的看来,这是一种小型的实验。按照规划,文化村全部建成之后入驻人数将达到4万人以上。

博物馆、大屋顶剧场、美丽洲教堂等公共文化设施,在一般的楼盘中是极为鲜见的,但在良渚文化村中,并不稀奇,后来,万科甚至复建了一座寺庙。以博物馆为例,新建的良渚博物院出自英国设计师戴卫·奇普菲尔德之手,以“一把玉锥散落地面”为设计理念,由不完全平行的四个长条形建筑组成,被称为“收藏珍宝的盒子”,外观粗犷、大气,灰白色墙面没有任何装饰,显得简洁而流畅,与周围悠悠小河青青草坪的美丽洲公园相映成趣。后来成为良渚文化村有名的旅游目的地。

屋顶大剧场则出自于日本建筑家安藤忠雄,独具特色的清水泥建筑,与周围环境融为一体,从上看,屋顶像一架飞机。用设计师自己的话说:“飞机通过天线向接收信号,在全世界飞翔着,这个大屋顶也张开天线,接收全世界的信息。大屋顶下里面,有各种演出、演讲,有图书馆、展览馆。老人、小孩,都可以和谐地对话,整个世界,其实也是在一个大屋顶下。”作为杭州的“网红文化空间”,这个剧场不止为居民提供服务,同时也承接许多影片展映、文化论坛的活动。

除了公共文化设施建设之外,还有学校、医院、商业街区等设施,提供当地居民全部的日常所需。在后期的运营中,万科也下大力气做了社区运营,创新“村民公约”,鼓励“村民”参与并主导社区的文化建设。并于10年前开始考虑可持续性的产业导入。

可以如是说,一场由地产商主导的小镇建设试验,早在特色小镇的探索兴起之前,已经在良渚文化村开始了。近18年里,万科为当下的小镇建设,趟了许多的“坑”,也提供了许多可借鉴的经验。不过显然,在当时的“小镇”建设,并没有今天的条条框框与考核标准,地产开发的产业本质,也与今天政府对于特色小镇的期许大相径庭。

2、房企做小镇的“硬伤”   

以“理想居住社区”的标准来衡量,良渚文化村已经收获了许多的赞誉。建筑设计师保罗·安德鲁,下中国国家大剧院那只“蛋”建筑设计师,在他第一次踏入良渚文化村之前,非常疑惑,一个“大集团”如何和一个“村庄”联系起来?保罗想表达的意思是,以他对中国城市发展的状况看,很少有一家企业去主导一个“村庄”或者说小镇的建设,也很少有房地产企业关注大城市之外的地块。

当他以邻居的身份拜访结束后,保罗毫不吝啬他的赞美,“所有的建筑都设计得很好,没有一点夸张和无用的设计,他们和周围的树、水、道路融为一体。”他将良渚文化村和中国许多城市中常见的极端低密度住宅——千篇一律的复制,常常建立在被摧毁的自然之上,或者是被关闭和监视的小区里,以及一些分散在精心设计的花园中的所谓外国风格的豪华别墅对比,认为良渚文化村更加尊重和保护自然。而这里宁静、平和的氛围更令他感觉印象深刻。

保罗概括良渚文化村:一个场所和一种关系,让集体的生活能更好的延续和发展下去。某种意义上,他说的与我们今天所倡导的可持续发展,产、城、人融合的新型城镇化不谋而合。

新型城镇化是一个复杂的命题,对于地产开发商而言则更为复杂。良渚文化村长成今天这个样子,并非全在万科的预期之内。作为房地产商,最初更关心的是社区的住宅品质。在《走进梦想小镇》中,时任万科良渚文化村助理总经理一职的沈毅晗介绍,作为远郊的楼盘,只解决住的问题是远远不够的,还需要解决住的配套,并能导入产业,让更多人能在地就业,使之成为“第一居所”才行,如此才慢慢形成了今天的良渚文化村。

公开资料显示,目前万科良渚文化村已形成了四大产业基础,即文创、教育、养老、旅游。年产值4.4亿元的玉鸟流苏创意产业园一期和正在规划的二期,加上良渚文化艺术中心的辅助,构成了文创产业;旅游产业的年产值也实现了过亿元,预计今年接待游客数量将达到60万人次,文化村中以良渚博物院为中心的区域已在2012年被评定为国家4A级旅游景区;良渚文化村还打造了以安吉路良渚实验学校(民办)、万科学习中心、万科假日营地、良渚国际艺术学院等为核心的教育产业;以随园为核心的养老产业在良渚文化村已经进入了第九年。目前良渚文化村文创、教育、养老、旅游四大产业已累计投资20亿元,整个良渚文化村年产值达到16亿元 。 

先开发后导产业,以地产开发保证资金流,然后培育产业,这也是目前以开发商为主导的特色小镇的通用模式。

沈毅晗接受媒体采访时曾说:“万科从未仔细算过单个小镇的投资回报账,不过肯定已经超过100亿元了。”至于营收,他表示良渚文化村在2009年,也就是拿地后的第九年才开始逐步实现正现金流,11年后实现盈利。不过即便实现盈利,主要靠的还是房地产销售,教育、文创、养老等产业占比非常之少。而这样的投资体量和回收周期,许多企业是望而却步的,良渚文化村的模式,即使在万科内部而言,至今还没有被异地复制。

从这个意义上说,房地产企业主导的特色小镇开发模式,是存在明显的“硬伤”的。高力国际在接受媒体采访时曾指出,传统地产运营商由于缺少产业运营经验,一般都难以对产业进行深入系统的设计和定位,特别是难以对特定产业上下游环节进行细致的考量。但良好的产业基础是特色小镇发展的初始驱动力,特色小镇的发展需要靠产业的导入来带动产业结构的形成,从而实现小镇的空间结构、社会结构融合。如此一来,小镇很容易形成“空心菜”,这也是今天国家层面接二连三出台规范特色小镇的文件,对“假小镇、真房产”命令禁止的原因之一。

3、超越房地产的“梦想小镇”   

浙江特色小镇建设方案出台之后,良渚文化村及周边地区,被赋予了更多的期待。在新型城镇化与经济新常态的背景之下,这是一场由行政力量所主导的小镇建设,从内涵与发展理念上与万科的小镇建设不同。按照规划,每个小镇的建设周期为三到五年,有许多硬性的考核指标,包括特色产业占比要达75%,融合科技、金融等要素,做强特色产业。最重要的是,这一次的小镇建设中,浙江省明确定位为产业转型升级,限制房地产开发。

万科良渚文化村,将何去何从呢?

我在解读良渚文化村的书中,看过一则有趣的小故事,2014年,保罗·安德鲁到良渚参观时,向沈毅晗提的第一个问题就是:“这里的道路是你们维护的吗?这里的居民向你们交税吗?”沈毅晗答复,市政公路由万科代为维护,居民只用交物业税。保罗·安德鲁继续追问:“你们开发商不是有离开的一天吗?如果当地居民不给你们纳税,你们怎么做到可持续呢?”也是那个时候开始,万科开始“放手”,降低在公共服务上的投入,同时余杭政府开始更多的介入良渚整个片区的经济活动中,包括招商引资,教育资源引入等。这些变化,暗示着万科开始回归到一家开发商的位置,而逐步跟上市场脚步的政府,也在重新思考主导良渚的开发。

随后,良渚新城管委会成立,隶属于余杭区。在位于阿里巴巴以西2.5公里的梦想小镇的成功实践上,余杭区政府着手准备良渚梦栖小镇,良渚新城管委会旗下的国有公司作为投资的主体之一。

梦栖小镇的产业定位是服务于高端装备制造业前端的设计产业。包括工业设计、智能设计、商业设计等各类设计产业。小镇之名来自出生于良渚的宋代科学家沈括的《梦溪笔谈》,取意设计梦想栖息之地。2016年,梦栖小镇入围浙江省第二批特色小镇创建名单。

小镇分三期建设,核心区3.2平方公里。可以说,梦栖小镇基本是脱胎于良渚文化村。小镇的一期考虑盘活的资源,基本是良渚文化村原有的。具体包括玉岛流苏创投街区,计划引进知识产权中介机构及金融服务机构。而这条街原为万科为文化村建设的商业街,2012年也曾进行过招商,但到场80家企业最终无一家在此开店,最终租给了本地村民。

主体建筑为安藤忠雄设计的大屋顶剧场的良渚文化艺术中心,也划入梦栖小镇......此外还有玉文化产业园,原本同样属于文化村,在梦栖小镇的框架下,将腾笼换鸟,引入中国美院、浙江工艺美术协会等团队。创意良渚综合体也将重新招商,计划打造规划设计、景观设计及装饰设计产业集群。

二期、三期将在此基础上,向周边区域拓展,打造成片的创客村落,双创中心等,形成工业设计产业集群。两年多以来,梦栖小镇给出了如下答卷:截至2017年5月,完成投资28.43亿元,共引进企业303家(其中工业设计、文化创意企业147家),集聚各类设计相关人才1163余名。其中包括代表国内工业设计水准的省十佳工业设计企业,国家级、省级玉石雕刻大师12位,同时还有新三板挂牌的汽车设计企业一家。

在平台打造方面,梦栖小镇也有不少可圈可点之处:2016年12月1日至4日,首届世界工业设计大会(WIDC)在这里召开,这是继G20峰会后,杭州再次迎来的世界级盛会,一座永久会址落户于此;作为意大利金圆规奖永久颁奖地、中国设计原创奖永久颁奖地、福布斯中国设计力量榜单发布地。

从梳理上不难看出,具备更强大的资源配置、整合能力的政府介入产业导入与园区运营,正好解决了之前开发商主导小镇在产业打造上的“硬伤”,盘活了已有的资源,而另一方面,万科良渚文化村恰好为梦栖小镇作了居住功能的配套,梦栖小镇起步就是站在“巨人的肩膀上”——生活、生态已经融合了,城与人已经融合了。我在当地调研时,只觉设施完备,街道整洁,已然是颇具现代感的新城。两年之内,良渚文化村的房价也近乎翻倍,逼近三万每平米,政企实现双赢。

据媒体报道,特色小镇建设在全国铺开之后,良渚文化村成为一个样本,高峰时期每天都迎来数十波考察团。他们大多是政府官员,希望从中汲取经验。沈毅晗最常被问到的问题是良渚模式能否复制,小镇的盈利模式是什么?他对媒体采访时袒露,良渚的回收成本周期太长,不能复制,至于小镇如何盈利,没有明确的模式。

从某种意义上说,良渚乃至梦栖走到今天,是各种偶然与必然叠加的结果,17年过去了,探路的过程还未终止。如果要说启示,在目前的小镇考核框架之下,那就是单纯的房地产开发商无法主导小镇的建设,但小镇并不能完全拒绝房地产。另一方面,真正意义上的小镇,需要10~20年的“慢熬”,绝非三五年一蹴而就,创新一种怎样的政企合作机制,才能保证这种持续的投资呢?这也是当下小镇建设要考虑的主要问题,毕竟,世界上没有免费午餐,没有不以盈利为目的企业投资。

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