华夏幸福又一年:在城镇化的白银时代里另类生长

文|许伟明(方塘智库联合创始人)

每次从北京飞往广州,在白云机场的到达通道,我都得从华夏幸福的大型灯箱广告前走过。而刚从广州机场离开,路旁的一个华夏幸福巨型广告牌又出现了。在中国很多高铁站,迎接旅客下车的往往也是华夏幸福的广告牌。

尽管在业内名气不小,但对多数普通人而言,华夏幸福过去一直令人颇感陌生。但现在,华夏幸福已在全国和全球范围内展开布局,就像那些惹眼的巨型广告牌一样,它是屋子里突然出现的一头大象,你很难再忽视它了。

在行业里,华夏幸福更像是个“另类”,在一个经济下行压力巨大的年代里,它保持着惊人的增速。刚刚公布的2016年年报显示,它收获了丰收的一年——2016年,公司年营业收入538.2亿元,同比增长40.4%;年销售额1203.25亿元,同比增长66.43%,增速大幅跑赢多数同行。

这不禁让人疑问:华夏幸福究竟是一家怎样的公司,尤其是,在经济发展新常态之下,高速成长的华夏幸福究竟是怎样炼成的?

方塘智库认为,当前中国的城镇化率的高速飙升已经成为历史,地产的黄金时代也宣告结束,城镇化已经进入到一个更为稳健的白银时代。而华夏幸福正是把握住了白银时代的机遇,通过和大国政经的密切互动,赢得了一个民企的广阔发展空间,并以一个民企的长袖善舞,不断超越成长的边界,从而实现了独具个性的另类生长。

在白银时代里高速生长

在中国改革开放30多年的经济奇迹中,以产业园区为代表的园区经济是中国经济增长的重要秘密之一。作为产业聚集、体制改革、对外开放的重要平台,中国大地不断出现的产业园区推动着地区和国家GDP的增长。

随着产业园区数量的不断增多,产业园区的问题日益暴露,如数量过剩,招商困难,定位雷同,同质化竞争严重,过于依赖优惠政策和土地财政等等。

不过,这并不意味着产业园区彻底失去生命力,而是说目前中国的产业园区正处在一个转型的阶段。即如汪洋副总理所要求的:从追求速度向追求质量转变、由政府主导向市场主导转变、由同质竞争向差异化发展转变、由硬环境见长向软环境取胜转变的。

在中国的新型城镇化阶段,产业园区仍然扮演着“构建开放型经济新体制的‘探路者’和培育产业竞争新优势的‘顶梁柱’”的重要角色。并且在产城融合等理念之下,产业园区的发展模式也与以往有了很大不同。

位于北京南部的固安工业园于2002年开建,是当时全国兴起的无数个产业园区之一,也是华夏幸福的第一个产业园区手笔。不过有意思的是,华夏幸福就此走上一条产业新城运营商的道路,中间经过数次升级,成为今天中国新型城镇化进程的重要参与者。

2016年,华夏幸福的销售额已达到了1203亿元的体量,同比增长66.43%,增速大幅跑赢行业绝大部分公司。

如同华夏幸福的“产业新城运营商”定位所表明的,他的主打产品是产业新城的运营。围绕产业新城的运营,除了城市硬件的建设,还有一个更重要的板块便是人口和产业的集聚。

在今天的中国,高速的城镇化率增长时代已经过去,地产的黄金时代成为历史,而新型城镇化则是一个追求稳健的白银时代。华夏幸福的多年业绩增长也证明了,新型城镇化在当前和未来很长一段时间,都具有着巨大的市场需求。

对政府尤其是三四线城市的地方政府而言,其发展的需求主要就在于新型城镇化、产业升级、税收增加、创造就业机会、社会福祉提升等。而对一家企业而言,又如何参与和推动一个区域的成长,和政府的目标相匹配呢?华夏幸福以产业新城、产业小镇等给出了自己的路径。

截至2016年报报告期末,公司已签署正式合作协议的产业新城项目超过30个,包括备忘录在内的产业新城项目超过50个。华夏幸福公告指出,2016年公司业务结构不断优化,产业园区实现收入172.9亿元,同比大幅增长76.9%,在主营业务中,产业园区业务实现利润约占公司利润65.6%。

在2015年之后,作为一种新型的产城人融合、新型城镇化的平台载体,特色小镇在全国范围内推广开来。这种背景下,产业小镇也成为了华夏幸福的核心产品体系之一,并在全国范围内展开布局。位于南京溧水区的会展小镇,拉开了华夏幸福产业小镇新产品线的序幕。而位于河北省内的香河机器人小镇、霸州足球小镇、永清幸福创新小镇、任丘中医文化小镇、任丘白洋淀水乡风情小镇,都已成功入选河北省首批特色小镇培育名单。

一家民企和中国政经的互动

在变动不居的市场大环境中,一家大象级的企业,更需要学会顺势、顺时而动。而纵观华夏幸福的一路成长,可以看到这家民企紧扣中国政经发展趋势,并从中国政经变革中把握住市场的机遇。

第一,紧扣国家大战略。

华夏幸福紧跟三大国家战略,重点布局国内经济热点及潜力区域,在巩固环北京及京津冀区域优势的同时,华夏幸福也在加快长江经济带、珠江三角洲的布局速度。2016年,上海、南京、合肥、武汉、成都、重庆等重点城市或其周边进行项目布点,涉及到长江经济带所包含的多数省份、直辖市。华夏幸福首次开拓珠三角,于深圳、广州周边城市展开布点,以江门高新区等项目,对接粤港澳大湾区这一国家战略的建设。

第二,迎合新型城镇化趋势。

华夏幸福的项目选址,主要是在三四线城市或者大城市周边地区,这些区域都具有鲜明的新型城镇化的趋势和需求。其中,固安就是最为鲜明的例证,2002年固安还是一个贫困的农业县,而在2016年,固安已经是全国县域经济最具创新力十强县。

第三,推动产业转型升级。

无论是中国为了跨过“中等收入陷阱”,还是推动区域经济的持续发展,都需要加快产业转型升级。而在产业新城等核心业务发展过程中,华夏幸福逐步形成了自己特有的产业发展能力,成为华夏幸福最重要的竞争能力。在“一个产业园就是一个产业集群”理念下,华夏幸福积极在全球范围内整合资源,目前已打造新型显示、智能制造等多个工业总产值超过百亿的产业集群。

第四,行政体制改革下的PPP机遇。

十八届三中全会强调,经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。而推广政府和社会资本合作(PPP)模式,被认为是创新基本公共服务供给机制,进而推动行政体制改革的重要路径之一。

华夏幸福的快速成长,正是受益于PPP模式的推广。其与地方政府以PPP市场化机制打造可持续发展的产业新城,在2016年获得了财政部、教育部、科技部、工信部在内20个部委的全面认可。此前,华夏幸福与固安县政府共同探索的产业新城PPP模式,作为创造性典型经验,被国务院办公厅通报表扬,并入选国家发改委PPP示范项目。

突破成长的边界

当一家公司的销售额进入千亿级俱乐部,它已经是一家“大象”级企业了。随着商业模式的成熟,大企业更融入陷入路径依赖。但有意思的是,华夏幸福却一直给以外界不断创新的印象,你可以看到这家公司在2016年的举动频繁,似乎总在寻求成长边界的突破。

一方面,产业新城作为一个成熟的产品,华夏幸福已经可以在全国范围内广泛复制。但在另一方面,华夏幸福也在不断地试图去突破原有的成长边界,包括不断走向国际化,开拓新的产品线,投资城市轨道交通等等,推动PPP模式的融资创新等,具体而言,主要在于如下几方面:

第一,借助“一带一路”走向国际化。

对于一个国内成长的企业而言,突破成长边界的必然路径是“走出去”,寻求全球市场的机遇。在2013年“一带一路”提出之后,华夏幸福便循着“一带一路”的战略,不断在东南亚、中东、北非等展开项目布局。

2016年6月18日,华夏幸福国际总部在新加坡正式设立。同年内,华夏幸福在印尼、印度等国家签署合作协议,其国际化举措之迅速和频繁令人惊叹。不久之前,华夏幸福刚和新加坡国立大学签署谅解备忘录,双方将携手推进国际智慧产业新城发展及人才领域的合作。

在产业新城项目外,华夏幸福还坚持以创新驱动为内核,联合战略合作伙伴太库,在美国硅谷、韩国首尔、以色列特拉维夫、德国柏林等构建产业孵化器。

第二,开拓产业小镇新产品线。

在产业新城已然成熟后,华夏幸福又把目光转向了规模体量较小的产业小镇。产业小镇虽小,却是大平台,被视为是中国经济发展新常态下发展模式的有益探索,显然也被认为是华夏幸福下一个高速成长点,目前华夏幸福已经形成了“产业新城+产业小镇”双产品线布局,并提出了打造全球产业小镇引领者的创新战略。

在坚持全社会资本投入的基础上,华夏幸福对每一个产业小镇都坚持产业精准发力、全流程推动产业发展。在打造产业小镇的过程中,华夏幸福围绕一个主导产业构建产业生态圈,力求产业纵深发展,围绕科技、健康、财富、文创四大主题,聚焦主导产业,从产业链、人才、技术、资金等方面形成产业生态圈。

另外,华夏幸福还坚持“一镇一风格”,充分尊重、利用和挖掘小镇的自然环境、历史文脉和民俗风情,因地制宜塑造每一个小镇的独特风情,提升产业小镇的吸引力与生命力;坚持全域化管理、智慧化运营,为产业小镇的产业人口、旅游人口提供便利,打造智慧高效的现代化生活服务平台,提升产业小镇的运行效率。

第三,创新发展和灵活运用PPP模式。

稳健的现金流,是确保企业高速成长的关键支撑。2016年,华夏幸福经营活动净现金流为77.63亿元,较上年同期现金净流量74.50亿元增长4.21%。固安、大厂等成熟园区持续贡献稳定净现金流,部分二三梯队园区开始贡献现金回款。

而截至2016年12月末,华夏幸福公司预收款项余额约1025亿元,同比增长52.5%,预计将在未来3年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。

而强大的融资能力,是实现稳健的现金流的另一个重要支撑。华夏幸福年报指出,2016年华夏幸福利用资本市场直接融资工具,降低融资成本,本期融资成本由上年7.92%降到6.97%。其中,成功发行9笔公司债,总额达225亿元,成功发行物业ABS现金收益权23亿元(共6笔),并于2017年成功发行中国境内首单园区PPP资产证券化项目,发行金额7.06亿元,开创了园区PPP资产证券化的先河。

华夏幸福正是以一家民企的顺势而动,和不断超越成长的边界,实现了独具个性的另类生长。

新区新城的逻辑

新区新城,其命维新。以国家级新区为代表的中国新区新城的开发和建设,不但承载着对中国美好城市空间增量的想象,亦承载着中国新型城镇化制度变革的想象,在此背景下,方塘智库正以样本切入,秉承全球化、信息化、文明化等多重视角,深度关注这一城市中国时代的多维变革。

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